早いもので今年ももう最終月になりました。
毎年思い返して考えてしまうこと。
「本当にやり切ったか」
まだできることがあったのでは？
まだまだやれることがあるのでは？
キリがありません。
でもそう思って毎年終わっている気がします。
それにしても慌ただしい1年でした。
市況は都心部を中心に相変わらず活況。
大阪万博の影響もあったりと他都市部も賑やか。
反面都心部から少し離れると落ち着いている。
いや、むしろ動きが鈍い気がします。
総額が大きいものは単価が跳ね上がっています。
でも住宅などの実需不動産がそこまでついていけていない印象です。
来年以降どうなるかはいつも通り未知の世界です。
そんななか、当社は今年オフィスを移転しました。
未だ起こしになっていない皆さん、お待ちしていますよ。
来年は新しいオフィスで新年を迎えます。
ご相談をいただいているものや進行中の案件。
販売開始を待っている物件。
いやぁ、すでに来年も1年ワクワクです。
改めて今年も残すところ1ヶ月を切りました。
皆さんは思い残すことなく「いい1年だった」と無事締めくくれていることを願っています。
それでは少し早いですが、皆さん良いお年をお迎えください！
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日あった、定期的に受ける共有持分の買い取り相談について。
共有持分とは「複数人で共同所有している一つの不動産の持分」のこと。
夫婦連名で自宅を購入したり、相続で配偶者や子らが持ち合ったり、といった状態が共有不動産。
その誰かが所有している持分のことを指しています。
共有持分はとにかく評価が低い。
なぜなら金融機関の融資が受けられないからです。
例えば底地や借地権は土地もしくは建物の全体を所有しています。
そのため自身の判断で借入先に担保として提供できます。
でも共有持分は他共有者に内緒で勝手に担保設定することができません。
全体のことなので全員の承諾が必要です。
なかなかしがらみは強いですが、他共有者の合意なく共有持分のみで売買は可能です。
チェックすべきポイントとしては、
・ 対象部分は2分の1以上かどうか
・ 固都税を誰が納付しているか
・ 家賃収入がある場合、誰が分配しているか
・ 他共有者は誰か（親族か第三者か）
・ これまで他共有者と売買の交渉を行った経緯はあるか
・ そもそも他共有者との関係は良好か
といったところ。
今回の相談は渋谷区内の目抜き通りに面する一棟ビルの持分4分の1。
昭和59年築の鉄筋コンクリート造。
新耐震基準とはいえ築後40年超。年間賃料収入が約1,600万円。
全体1分の1では利回り5％で流通するイメージです。
価格は32,000万円前後、立地柄それ以上となる可能性もありえます。
対象となる持分は4分の1なので単純に8,000万円超。
当社は共有持分を買った後、他共有者と協議を始めます。
買いませんか？ 売ってくれませんか？ と。交渉がまとまらなければ弁護士の先生へバトンタッチ。
共有物分割請求訴訟となって決着するのは約2年。
その間、現金で購入した資金を寝かし続け、お世話になった弁護士の先生にも費用を支払う。
これらを踏まえ、結果安価となるわけです。
持分割合の半値、またはそれを下回ることもあります。
当社が提示した金額は本音で3,000万円、頑張っても最大で4,000万円。
今回は親族で共同所有しています。親族間で持ち合っているケースは成約しにくい。
費用対効果を考えると所有者本人が我慢すれば、解決できる範囲の問題だからです。
金額提示はしましたが果たしてまとまってくれるか！？
共有持分については買い取りのみならず、お気軽にご相談ください。
不動産思い出あれこれ
⑳『ダイレクトメール』
不動産所有者へ年末最後の仕掛けとしてダイレクトメールを送ることにした20代の冬。
その数1,000通。
流れは簡単。
ラベル貼り、封入物の三つ折り、封入封緘。
一つ一つは簡単な作業ですが、枚数が多いとたいへん。
結局、最終日までかかってしまい、みんなが帰った後も継続。
ようやく封入が完了。
当然、郵便局は閉まっているのでポストへドバドバっと投函。
最後の仕事を終えてようやく一息。
羽を伸ばしてビールを煽り、解放感に浸っていると携帯が鳴ります。
こんな夜中に誰だよ～。
相手は郵便局。
「先程、大量にダイレクトメールを投函されましたね？ 全部切手を貼ってないんですよ」
なに！？
すぐに郵便局へ駆けつけ平謝り。
遠目でスタッフの方々の冷たい視線を浴びつつ、別納スタンプを一時間半押し続けました。
ワンポイントスキルアップ
生成AIの種類と便利な使い方
音声生成AI編
会議録音の文字起こしや、ナレーション音声の自動生成に活用できます。
例えば、録音データをAIにかけると自動でテキスト化され、議事録作成の手間を大幅に削減できます。
また、AIナレーションを利用すれば、動画教材や社内研修用コンテンツをスピーディに用意できます。
「やわらか頭体操」
あいんず通信 11月号