新年明けましておめでとうございます！

EINZ 代表 永長敦です。

本年も変わらずどうぞよろしくお願いします。

当社は今年も初日に明治神宮へ初詣。

昨年1年を乗り越えられたこと。

そして無事新年を迎えられたこと。

その感謝で参拝してきました。

不動産一本の当社。

今年の展望はというと……市況は相変わらず高止まり。

やはり下がる要素はないか？

それが普通となり所有者も高く売り出すけれど、売れていないものもちょこちょこ。

・都心部を中心とした立地。
・敷地規模と容積率。
・耐震基準、耐用年数残存期間、といった築年数。
・違法性の有無。

これらが上手く揃った物件は高騰しているイメージです。

外国人購入者の需要も常に移ろいでいます。

同じ国籍の方が少ないマンションや地域を好んで勝手いたりとか、なんとか。

基本的に自由である外国人の不動産購入が今後帰省強化されたりするとまた変化があったり。

・これを買えば(所有していれば)大丈夫。
・これをやっておけば問題ない。

といったことなく、時代と時流に合わせて対応していかなくちゃですね。

変わらず勉強と成長の一年となりそうです。

引き続き皆さんに最適なサポートができるよう努めます。

改めまして本年もどうぞよろしくお願いします！

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

不動産再生事業の一環で取得した東京都下の土地40坪。

課題は40/80（建蔽率40％／容積率80％）。

当社の対応策は下記3点。

・ 更地
・ 確定測量済み
・ 参考プラン有

用意周到で販売活動を開始。これで無事売却完了！　のはずでした。

しかし現実はそう甘くなかった。

理由は単純で当社の知識不足と現地確認不足によるもの。渋谷から物件まで電車で1時間半。

ちょくちょく行けなかった、という言い訳。

表面化した次なる課題は2点。

①ブロック塀の相互越境
②高低差

①の相互越境とは、お互いに越境しあっている状況。取得後、早速測量を行ってもらいます。

側面のブロック塀が、道路側当社敷地内から、奥へ向けて隣地敷地内に斜めに立っていることが判明。

越境し合っているためお互い様。現在のところ共有している塀はどちらも支障ありません。

わざわざ費用を負担し合って解消することもない。

このタイミングで当社が解消しなければ恐らくこの先もこのままでしょう。

当社としてはそこそこ年数の経った塀なので、解体と同時に当社負担で壊してしまいたい。

でも隣地とのコンタクトがなかなか取れない。

②は奥側隣地と想像以上に高低差があったこと。

もともと古家付で取得していて建物は敷地にびっちり。

周囲はブロック塀に囲われ、樹木雑草がボウボウ。

高低差があるなんて分かりませんでした。

解体が終わり更地になったことを確認して販売活動。

すると仲介さんからの問い合わせは「がけ条例大丈夫ですか？」というものばかり。

東京都建築安全条例で高低差が2ｍあると制限を受けます。

当社の取り引きの中心は都心部ばかりで盲点。

高低測量を行っておらず把握もしていませんでした。

結果的にどうなったか。

①は、建物の解体が終わり業者撤収後に連絡が取れます。

当社負担でブロック塀を壊すことに承諾をもらえます。

業者再集結でブロック塀撤去。その分費用は割増となりました。

②は、慌ててメジャーを持って現地へ急行します。

測ったところ自分の身長よりも低く1ｍちょっと。見た目よりも低かった。

ハラハラしながらも課題は解消されて販売活動継続。

今回は縁あって素敵な買主様と巡り合うことができました。販売にご協力いただいた仲介会社様に感謝です。

不動産を商品化する時はどこでどんな課題が潜んでいるか分かりません。

皆さんも是非（当社のような）専門家にご相談ください。

不動産思い出あれこれ

㉑『地方出張』

都内に不動産を所有する法人に対し、運用のアプローチをしていました。

そこを切り口に売却を促すことが目的です。

当時はまだゼンリンの地図を使って、法人名の寮や社宅に蛍光ペンで色を塗っていました。

塗り終わったら、それらをリスト化。

そしてダイレクトメールを送ってから電話をかけ続けるんです。

まだまだ国内ですらそれほど旅行に行ったことのない若かりし20代。

この場を借りて言うならば、敢えて遠方の法人に狙いを定めていました。

決して旅行ではありません。

そう、出張。

会社のお金で行けるんですから。

会うのは数分。

でも夕方のアポイントとなってしまったら、場合によっては最終のフライトに間に合いません。

止むを得ず宿泊となるわけです。

「この辺りだとどこが美味しいんですか？」

なんてオススメを聞いて会話も盛り上がります。

地場の肴と美味しいお酒は最高です

ワンポイントスキルアップ

生成AIの種類と便利な使い方

動画生成AI編

RunwayやSynthesiaといったAI動画生成ツールが注目されています。

これらのツールは、短い指示や文章を入力するだけで、解説動画やプロモーション映像を自動生成できます。

最大の利点は、制作スピードとコスト効率です。

特にSNS向けの短尺動画は、人手で編集するよりも格段に早く、低コストで制作可能です。

SynthesiaはAIアバターを使った解説動画生成に、Runwayはテキストや画像からのクリエイティブな映像生成に優れています。

これにより、小規模な企業でも手軽に動画マーケティングに挑戦できる点が大きな強みです。

「やわらか頭体操」

クイズ制作　かみふじこうじ