11月ともなると涼しくなってきましたね。

暑い夏には、早く来ないかなぁと待ち焦がれた冬。

でも冬になったら夏が待ち遠しくなるもの。

無いものねだりというか、人って勝手なものですね。

でも秋はそんなことない。夜に窓を開けるだけで涼しい風が。

エアコンによる気怠さも、空気が重いこともない。

本当に良い季節です。

でも季節の変わり目、空気も乾燥しています。風邪など引かぬように体調管理が大事ですね。

そして毎年恒例の不動産注意喚起。

春と秋のチェック項目。

雑草や害虫の対策はしていますか？

放っておいたら雑草は増えに増え、伸びに伸び、陰には蟻や蜘蛛が結構隠れています。

雨樋に落ち葉は溜まっていませんか？

枯れ葉はどこからともなく飛んできます。

ドレンが詰まって水が流れなくなると漏水の原因になります。

寒くなると外回りの手入れが面倒になります。

今の季節だからできること。

埃がついている網戸も夏前と夏後には掃除。

ケルヒャーでピャ～っと流して、洗剤かけて、網戸ブラシで軽くゴシゴシ。

最後にケルヒャーでピャ～っと流す。

これで窓を開けても綺麗な空気が。

お住まいのお家は毎日のことだから大丈夫。

ご所有の空き家はございませんか？

この機会にチェックしてみてください。

そうして待ち望んでいた冬を万全の体制で迎えましょう。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

先日、不動産再生事業の一環で渋谷区の古家付土地を取得しました。

被相続人の自宅で相続人が10人。遺産分割協議の結果、換価分割することとなります。

10人の意見をまとめるのはとても大変。

条件は何も付けられず現況のままの引渡しです。

今回の課題は以下の2つ。

① 境界非明示。測量未実施。

② 前面私道。通行掘削承諾未取得。

一般的な取引では売主がその責任と負担で測量を行い境界を明示します。

私道の場合は通行掘削承諾書を取得した上で引渡しを受けます。

これらがない状態で全部当社が引き受けることになります。

①は、なんやかんやなんとかなるはず。

というのも、境界を決めたくない人はいません。

いざ決めようとすると少しでも広くしたくなるものです。

ブロック塀の中心じゃなくて外側だ、とか自分の敷地が狭くなることを認めない。

だから言われるがままどうぞどうぞと、こちらが泣く泣く譲歩すれば纏められることが多い。

問題は②です。

通行掘削承諾書がないと住宅ローンとインフラ引き込みに支障があります。

まず住宅ローンは担保不適格物件とみなされ審査が通らない。

そうなると購入者は、ノンバンクのような高金利の融資を利用するか、現金で購入しなければなりません。

でも今回は立地も物件も良いので販売価格を抑えれば対応できそうです。

次に再建築のインフラ引き込みの時に必要となります。

特に東京ガスは要求のハードルが高い。

仮に私道の持ち分を持っていたとしても、それ以外全員の承諾をもらってくださいと言われます。

ガスを引き込めなくても今はオール電化があるし、古家をフルリノベするという手もあります。

つまり最悪は全て価格面でクリアできるはず、と、そう考えて取得を決心します。

このリスクを価格で解決するためには、一般的な買取価格よりも15%程度の値引きが必要です。

これら課題を相続人が解決することは難しい。

誰かが執るべき指揮は誰もとりたがらないし、成就しない可能性だってあります。

15％程度の値引きは、相続人10人ならそれぞれの負担が薄まります。

こうして価格面の合意に至りました。

ここからは当社の仕事。

取得後すぐに土地家屋調査士の先生と、隣地や私道所有者のもとへご挨拶に伺います。

虎屋の羊羹を片手に。

諦めず真摯に粘り強く。

不動産思い出あれこれ

⑲『お辞儀』

大手仲介会社時代は挨拶をしっかり教わりました。

当時の私といえば、体育会系の部活動ではなかったため大きい声を出すことも少なかったし、そもそも礼儀自体が怪しい。

外部講師を呼んで指導を受けたことがあります。

「ハイオアシス」

はい。いいえ。おはようございます。ありがとうございます。失礼します。

すみません（だったかな）。みんなで揃えて声を出し続けたわけです。

また、「ありがとうございました」は過去形だから必ず「ありがとうございます」って言うんだぞ、とか。

未だに記憶にあるのでとっても勉強になっていたんです。

退職後の修業時代にはエレベーター前まで見送って深々おじぎ。

ドアが閉まっても油断できない。

エレベーターがしっかり下がったことを確認するまで。

たまに顔を上げたら誤ってドアが開いてしまったりすることもありますからね。

頭を膝まで下げていました。

慇懃無礼では？　とも思いましたが、首を差し出すほどこうべを下げるんだとか、それが敬意を示しているとか。

営業とは戦のようなもの。

まさに侍。

ワンポイントスキルアップ

生成AIの種類と便利な使い方

画像生成AI編

Stable DiffusionやMidjourneyなどが有名です。

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プレゼン資料に合うイメージを探す時間を削減でき、SNS投稿や広告バナーも短時間で制作可能です。

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「やわらか頭体操」

クイズ制作　かみふじこうじ