EINZ 代表 永長敦です。
令和7年度も下半期突入!
振り返ると年内前半は終始バタバタでした。
大型案件の売却に始まり、オフィス移転。
有難いことに相談件数も多かったですね。
おかげ様で普段の倍以上のペースで物件を購入することができました。
当社のような不動産売買を生業にする業者は、買わないと仕事にならないし、売らないと利益がでません。
不動産価格が高止まりしている昨今、高過ぎて全然買えないとか、高く買ったから高く売らなきゃいけない、といった声を耳にします。
そんな中いつも通り買えているんだから本当に皆さんに感謝です。
あとはしっかり売るだけ!
でもご存知の通り、どれも課題を抱えています。
商品化までの道のりは、長い。
あいんず通信でお話するネタが尽きません。
年内後半はオフィス移転に伴う事業拡大で色々新しいことにチャレンジしていきます。
「建設」と「賃貸、管理」
これまで異なるビジネスとして分けて考えていましたが、2つはしっかり繋がりのある事業。
今は買って売るだけなので、建てて貸すことまで視野に入れると当社の解決力が増すはず!
結果、皆さんへの恩返しに繋がるはず!
まずは小振りな商業ビルから。
今しかできないことと、今だからできることを極めて全力で挑み続けます。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日、東京都下の古屋付土地40坪を譲ってもらいました。
売却動機は、生家を相続したけど住まないから。
建物は昭和40年代、現地は草木が鬱蒼としていました。
現地確認の結果、建物を活かすことは困難と判断。当社からは解体前提での買取価格を提案します。
第一種低層住居専用地域で40／80。この表記はプロ用で、建蔽率40%、容積率80％。
さて、ここでおさらいです。
建蔽率とは、敷地に対し1階部分をどれだけ建てられるか。
容積率とは、敷地に対し建物全体をどれだけ建てられるか。
この数値でどれくらいのボリュームの建物が建てられるかが決まるんです。
都内でよく目にする3階建の一戸建は60／200とか。
そう考えると40／80は、敷地を広く使って建てているし、ゆったり建てることしかできません。
以前、都内の土地販売で学んだこと。
「低層地域の更地は売りにくい」
その理由は建物のイメージがしにくいこと。
工務店やハウスメーカーと異なり、一般消費者は空き地を見てもそこから建物を想像するのは困難。
不動産屋の我々でも難しい。
だから新築戸建のように建物が建っていれば住むイメージがついて売りやすい。
ただし間取りや仕様の変更ができない。それぞれ一長一短。
今回は販売開始前に参考プランを手配。設計士さんに依頼してカッコいい図面を描いてもらいました。
土地が40坪あるので建物は2階建でしっかり30坪、敷地を広く使っているので駐車スペースも2台確保。
新築にかかる概算費用も試算してもらいます。
建築費の高騰は続いているので参考価格があるだけでも安心材料です。
当社所有権移転後、速やかに測量と解体を始めてもらいます。
すぐ着手できるよう事前に手配済み。全てにおいて用意周到。
それもこれも気軽に相談できて、お願いできる方々が周りにいるからです。
古家付土地では解体費用がいくらかかるか、地中内埋設物があったらどうするか、が課題になります。
買主として解体期間中は時間も消費しがちになります。
そのため土地売りでは、この3つが揃うと物件紹介がスムーズです。
・ 更地
・ 確定測量済み
・ 参考プラン有
皆さんが土地を売却する機会には、是非この3点を手配してみてください。
不動産思い出あれこれ
⑱『忘れ物』
当社は渋谷ですし、取り扱う不動産もたいてい都心部。
取り引きのために売主様は遠方からはるばる来てくれます。
駆けつけてくれた最長距離は東北の方で契約時と決済時の二度。
どちらも当日。新幹線でかれこれ3時間以上です。
ご年配の方で新幹線が動いていれば朝は早くてもいいよ、とのことだったので午前10時に設定。
所有者には「実印、印鑑証明書、権利証、そして運転免許証と評価証明書の5点セット」を持ってきてもらうように伝えます。
どれも本人限定で我々では用意できないもの。
絶対ですよ！ と言っていても、忘れるときは忘れちゃうんです。
このときは実印。
銀行印や認印（4～5本）は持ってきてるんです、こういうとき。
でも肝心の実印がない。
必ず持っていくもの、としてテーブルの上に別にして置いていたんですって。
今から往復6時間は当日の登記がギリギリ間に合わない。
故意的なものではなかったので、その場で関係者全員に確認して丸一週間延ばしました。
忘れ物はダメ！
ワンポイントスキルアップ
生成AIの種類と便利な使い方
テキスト生成AI編
代表的なものはChatGPTやGemini、Microsoft Copilotです。
企画書の叩き台やメール文案、文章の要約に活用できます。
例えば「取引先に納期延長をお願いするメール文を作成して」と指示すれば、すぐに例文を提案してくれます。
また長文を短くまとめるのも得意で、会議資料の要点整理にも便利です。
「やわらか頭体操」
あいんず通信 9月号