最近は何かと話題に上がる人工知能（AI）。

このまま行くと数年後には人間の仕事の半分近くがAIに取って代わられる、とかなんとか。

それは大変！とテクノロジーやインターネットとは無縁であるにもかかわらず触れてみることに。

昨年末公開されたテキスト対話「ChatGPT」。

「AIは近年急速に普及している技術の一つで、様々な業界に影響を与えています。

不動産業界でもAI技術を活用することで、より高度な分析、よりスムーズな物件管理、より効果的な物件販売、が可能になると考えられています。

特に、AIを活用した物件推薦システムは、お客様のニーズに合わせた物件により迅速かつ正確に提供できることができます。

不動産業界に大きなインパクトを与えることが期待されています。

またAI技術を用いた新しい家づくりの提案や、建物のメンテナンス管理にも注目が集まっています。

今後、AI業界と不動産業界の融合が進み、より快適な住まいや、よりスムーズな不動産取引が実現されることが期待されています」

このような文章が作成されました。

他のAIを駆使すると、こんな当たり障りのないあいさつ文を自動で生成し、自動でデザイン化された「あいんず通信」が、自動でラベリングされて…

とても便利ですが、浅く薄い世界が広がっていくような不安が残りました。

アナログ人間ゆえの感想です。

会ってなんぼの不動産業界。

反面教師として、とても勉強になりました。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

先日受けた都内の「リースバック」案件についてです。

土地80坪弱。建物40坪強の木造2階建て。

現家族構成では明らかに持て余している広さでした。

・ このまま維持管理するのは大変

・ 今後に備えた厚い手持ち資金

この二つを解決したい、という相談です。

不動産所有者が資金調達する方法はいくつかあります。

・ 単純売却（一括で手放す）

・ 一部売却（庭先売買）

・ リバースモーゲージ（自宅を担保に）

・ 新規および追加融資

不動産に残債がある、もう住まなくてよい、資金は少しでよい、など希望があろうかと思います。

そのためどれを利用するにしても、良い点と悪い点を理解して利用しなくてはいけません。

今回の所有者の希望は、もう少し住み続けたい。

漠然とした希望に対する回答はとても困難です。

人それぞれの感覚があるため、もう少しを具体的に話を伺います。

もう少しとは？　半年？　1年？　5年？　10年？

事業として取り組む際、不動産業者が金融機関から事業融資を受けられる期間は、一般的に12ヶ月。

事と場合によって24ヶ月から36ヶ月もあり得なくはない。

それを超える場合は事業としての取り組みではなく、中長期目線での保有を検討する必要があります。

詰めて聞くと、整理や片付けに時間が必要で最低1年、長くて2年。

とのことでした。

となると最長2年で空家。

解体後に商品化して売却。

事業融資で取り組める可能性が高くなりました。

そこで単純売却、リースバックの提案です。

自宅などを売却し、売却後もそのままそこに住み続けることをリースバックと呼びます。

リースバックの際は売買契約時に、賃料、期間、敷金など、賃貸借契約書ができあがる状態まで諸条件を決めておきます。

所有者の希望と購入条件を形にするならば、定期借家契約2年で賃料月額20万円。

定期借家契約にすると期間満了で必ず空き家となります。

よく考えるとリースバックとは、買主から売買代金を受け取って、借主として毎月賃料を支払っていくシステムです。

となると売買代金の増減と同じことのような気がします。

売買代金を480万円減額するか、毎月20万円とするか。

当社が「所有者の立場」で考えたならば月払いにします。

売買代金減額で先払いによる使用貸借より、住み続ける以上、毎月賃料を支払いながら貸主借主の立場を継続する方が安心です。

まだ案件として提案したにすぎませんが、あとは所有者がどのように判断するのか。

またお知らせします。

あの日あの時あの場所は

③『新宿再開発』

東京の宅地建物取引業者は皆、東京都庁から始まり、都庁のご厄介にならぬよう、日々誠心誠意努めています。

その都庁を含む超高層ビル街として知られる西新宿。

ここは半世紀以上に渡って大規模な工事が行われてきた地域です。

西新宿が変わるきっかけとなったのは、1960年に決定した「新宿副都心計画」です。

都心部への過集中を避けるために西新宿一帯を整備・再開発して、副都心として育成強化しよう、というのが目的でした。

対象区域は、東が山手線、西が十二社通り、南が甲州街道、北が青梅街道に囲まれた扇形の地域です。

巨大な淀橋浄水場を東村山へ移し、跡地を造成し始めます。

そこに1971年の京王プラザホテルを皮切りとして、超高層ビルが次々と建設されてい
きました。

1970年代までは新宿駅西側、新宿中央公園までの1～2丁目が中心で、1980年代から再開発の範囲が拡大します。

その北側、青梅街道までの6丁目では東京医科大学病院が高層ビルに建て替えられ、ヒルトン東京や新宿グリーンタワービルなどの建設が始まります。

時代はバブル期に入り、6丁目全域と青梅街道北側の8丁目、神田川東側の北新宿2丁目では地上げが進み、住人たちの立ち退きが始まりました。

1991年に新都庁舎、1994年には新宿パークタワーが完成しますが、バブルの崩壊によって多くの工事が停滞し始めます。

その結果、青梅街道沿いの一帯では廃屋と更地が放置されたままになり、ゴーストタウン状態となります。

その後、再開発がふたたび活性化したため、古い建物は取り壊され、ビルが建ち並ぶ全く新しい街へ変貌を遂げます。

現在も大規模な再開発は続いており、西新宿の変化はまだまだ終わりそうにありません。

ワンポイントスキルアップ

YouTubeアカウントと個人チャンネルの作成方法

YouTubeにログインする為には、Googleアカウントを作成する必要があります。

今回は、YouTubeアカウントと個人チャンネル作成方法についてご紹介いたします。

【Googleアカウントを作成】
まずはGoogleアカウントのログインページに移動し 「アカウント作成」 をクリックします。
氏名や生年月日、ユーザー名、パスワード等を入力し、本人確認が完了すればGoogleアカウントの作成が完了いたします。

次回は複数の管理者を設定できるチャンネル作成についてご紹介いたします。

「やわらか頭体操」