また梅雨の時期になりました。

天然パーマの髪の毛は湿気で爆発するし、たまにスーツを着ても濡れて折り目が消えちゃいます。

誕生月にもかかわらず個人的にはイイことなしのシーズンです。

最近では、撥水するジャケットやパンツなど防水機能の高いものが多々ありますね。

ゴアテックスの靴なんか全く水が浸入しないにもかかわらず、一日履いていても全然蒸れない。

やはりあとは首から上だけ。

水に弱いのは人だけではなく建物も同様。

屋根や壁。

換気口や窓枠。

放ったらかしでメンテナンスをしていないと大変なことになります。

小さなひび割れから侵入した雨水はゆっくりと浸食し、内側から腐食を促します。

室内で発見したときにはすでに遅い。

侵入経路を把握するのは非常に困難なんです。

ここかな？というところを片っ端から補修して、しばらく様子を見て、雨の日を何日か乗り越えられたら成功。

まだ雨漏りがあるようなら次の候補を補修。

この繰り返ししか方法がありません。

こんなことにならないよう、たまに専門家に診てもらって、甘んじて提案を受け入れましょう。

メンテナンスなのか大規模修繕なのか。

もったいない費用ではありません。

いずれ大枚をはたかないための予防です。

明日やろうは馬鹿野郎、ではなく、思いたったが吉日、の行動を。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

先日、不動産再生事業の一環として、都内某所にて鉄骨造の不動産を購入しました。

土地9坪、建物は住居として利用していた4階建て。

土地の評価だけでは割高ですが、建物を活かすことができれば事業として成り立つと判断しました。

今回乗り越えるべきハードルは3点。

① 境界非明示

② 建物の傾き

③ 増築未登記

どれも無いに越したことはない課題です。

①の境界非明示は、周辺の測量がある程度完了しているようなのであまり重きを置きません。

②の建物の傾きは問題です。

しかし現存家屋を解体して新築するよりも、改修時に床の傾きを補修した方が割りが良いと考えます。

早速工務店さんに現地を確認してもらい、併せて屋上や外壁の防水等も見積もりをお願いします。

③の増築未登記はいずれ行わなくてはいけないこと。

固定資産税評価証明書の床面積の欄には「登記床面積」と「現況床面積」とがあります。

通常は現況の床面積がしっかり反映されていることが多いんです。

なぜなら床面積が多いほど税金が上がるため。

しかし今回は3階建てのまま変わっていませんでした。

下から見上げると斜線の関係からか4階建てと把握しにくい、ということも原因かもしれません。

把握されていないものはすぐに変更の登記ができません。

・ 誰が増築したのか

・ 現在は誰の所有となっているか

・ 増築部分の面積

これらを確認する必要があります。

今回は親が増築して、相続したものを売却、という経緯です。

増築未登記部分は誰のものなのか。

相続時の遺産分割協議書には「3階建て」と記載されているため、4階部分の明記がありません。

誰のものにもなっていないものを、しっかり誰かのものにするのは骨が折れる作業のようです。

これらから当社が購入する際の借入時に、4階建てへ変更登記を行うことが条件と金融機関に言われてしまいました。

すぐに土地家屋調査士の先生に対応してもらえるようにお願いします。

幸い今回は売主様に快くご協力いただけることになりました。

優しい売主様で良かった。

案件に恵まれていて感謝しかありません。

ちなみに現所有者の売主が申請するか、所有権移転後の第三者の当社が申請するか、によっても法務局の印象が異なるようなので要注意です。

あの日あの時あの場所は

②『リーマンショック』

入社7年目で、ちょうど脂も乗り始めた頃、ITバブルもあって恩恵にあずかっていました。

不動産の営業をしていた方々の恐らく大半は成績が良かったのではないでしょうか。

平成バブル崩壊から18年後、2008年にリーマンショックを迎えます。

リーマンショックが発生すると住宅地、商業地はどちらも地価が下落しました。

そして金融機関はデベロッパーに対して融資の引き締めを行い、資金繰りが難しくなった企業が経営破綻を起こします。

不動産価格は景気悪化から、実際に下落するまでに時差があります。

リーマンショックの時は、２年後の2010年頃から下落し、住宅地よりも商業地の影響が大きいものでした。

リーマンショックからの景気回復の兆しは、アベノミクスがスタートした5年後の2013年から表れ始めます。

そして徐々に地価が上昇します。

アベノミクスによって特にプラスの影響を受けたのは首都圏のマンション市場です。

マンション価格は、2019年にはバブル崩壊以前の価格にまで戻っています。

デベロッパーが倒産し、マンション供給が一時的に減少したため、住宅価格が上昇したことが原因のひとつです。

首都圏の中古マンション価格は一時的に下がったものの、1年後には価格が上昇します。

リーマンショックをきっかけにマンション市場は大きく上昇に動きました。

リーマンショック以前の2006年をピークに、新設住宅着工戸数は減少しています。

これは耐震構造計算書偽造問題の発覚に対して、2007年度の改正建築基準法施行で建築確認が厳格化されたことが要因です。

加えて、2008年のリーマンショックによって新築住宅着工戸数にブレーキがかかりました。

同じ頃、日本の人口は減少し始め、将来の住宅供給過剰が明らかになりました。

多くの不動産会社が供給に対して量から質へ展開します。

マンションでいえば、好立地化、高付加価値化が進んでいきました。

こうしてマンション価格は新築、中古ともに上昇を続けて今に至ります。

ワンポイントスキルアップ

Pocketでページを保存する（Chrome編）

Pocketとは、ブックマークするほどではない気になった記事を簡単にまとめて保存しておくことができるWeb上のサービスです。

今回はパソコン（Chrome）でPocketを使う方法をご紹介いたします。

【Chrome拡張機能を追加する】
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「やわらか頭体操」