毎年のお知らせですが、この「あいんず通信」はスタートから5年目を迎えました！

「トラブル不動産SOS」という本を書いていたときにも感じた語彙力の無さに毎月苦悩しています。

本を読むことは好きなので文字に対する抵抗は全くありませんが、取り込む力と絞り出す力は違いますね。

そんな日本語もおぼつかない状態ですが、こっそり始めた英会話も丸2年が経ちました。

2021年5月7日に初レッスンを受講。

英語に対して抱えていた数十年のコンプレックスを克服するため、遂に重い腰を上げました。

わざわざどこかに通う必要もなく、今ではオンラインで海外の講師と手軽にお話しできてしまいます。

教科書という堅苦しいものではなく、スマートフォンやタブレットでサクサクどこでも勉強できます。

こうして敷居が低くなったのも、始めるか！という気持ちの後押しをしてくれた理由の一つです。

電話のかかってこない午前の早い時間帯を使って週に1～2回程度、低空飛行で続けられています。

前日お酒が深かったときは？＞やりません。

なんか気分がのらない時は？＞やりません。

根詰めず、空けすぎず、何事も適度に適当に、が長続きの秘訣かもしれません。

とは言え丸一週間できなかったとき。

今日もできない理由を探す自分との闘いが始まります。

そして延期となっていた東京オリンピック・パラリンピックが開催されました。

渋谷を歩いていたら外国人に道でも聞かれるかな、とソワソワしていましたが、2023年の今まで一度も遭遇していません。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

今回は大田区内で購入した一戸建てについて。

昭和42年に建てられた木造2階建で1世帯が賃貸中、敷地は約12坪と狭小です。

築55年の建物は老朽化が進んでいて、雨漏りや漏水、給排水管の故障が、いつあってもおかしくありません。

取得してから入居者に現状と今後起こり得る事態を説明し、負担と不便がないようにお引越しをお願いします。

先月お話しした通り、当社都合による退去となるため真摯に向き合い、対応する必要があります。

本件はその他にも課題がありました。

周辺は元々10筆近くがまとまっていたであろう広大地。

切って切って細かくなったようで、その名残か前面道路との間に道路かと思うほど長くて細い個人所有の筆が残されていました。

明らかに幅員4ｍとなるような分筆がなされています。

本件はいわゆる「ナシナシ」と呼ばれる「売主は特に何もしませんよ」という条件で持ち込まれました。

いつも「どこまでナシですか？」という問答がありますが、

・ 現況有姿
・ 契約不適合責任免責（従来の瑕疵担保責任免責）
・ 境界非明示、測量未実地

結局はこの辺り。

今回も同様でしたが、この個人所有の筆については「通行掘削承諾書の取得がなければ金額が変わる」と返します。

以前、第三者所有の私道に接する一戸建ての販売時、通行掘削承諾書を得られずに、買主は金融機関の住宅ローンが組めなかったことがあります。

なぜかというと、建築基準法上では接道しているけれど、第三者の許可なく公道に辿り着けない状態、だからです。

・ 承諾書には捺印しないが口頭で承諾しています。
＞私道所有者って面倒な方ですか？

・ 仮に私道の持分を一部取得できたら？
＞他に持分を所有する全員からの承諾が必要。

そんな一戸建て、買って大丈夫？

なんて不便でハードルが高いんでしょう。

住宅ローンが組めないと、ノンバンクのような高金利の借入れを利用するか、現金で購入する買主を限定的に見つけなければいけません。

そうなると未接道や再建築不可に近しい価格まで減額となってしまいます。

そんな馬鹿な話！？と苦しんだ経験があるため、

・ 売主が通行掘削承諾書を取得してからの引渡し
・ 通行掘削承諾書なしの価格での購入

どちらかとなる旨を伝えて売主に検討してもらいました。

他社の見解も同様だったようで、今回はさすがに通行掘削承諾書取得を条件につけてくれました。

一般論では理解しにくい落とし穴は至るところに存在しています。

あの日あの時あの場所は

①『バブル崩壊』

時は1990年。

土地価格は高騰を続け、それを抑えるための徹底的な金融政策によって、地価は急落しバブルが崩壊しました。

売却した利益で借入の返済を考えていた個人や企業は、高金利での借入返済と不動産価格急落での含み損によって破産者が相次ぎます。

不動産市場は買い手が激減し、持っている不動産は売りたくても売れないという状態になります。

バブル期当時、住宅ローンですら8％台と不動産融資の金利は高いものでした。

家賃収入だけでは借入完済まで長い年月が掛かります。

しかし、土地価格は右肩上がりに上昇し続けていたため、売却益によって短期間で完済し、なおかつ利益をあげることができました。

バブル期当時と比べて不動産投資の手法は、短期売買による売却益から安定した家賃収入に移行しています。

不動産を必要とする入居者と不動産を所有するオーナーとの間で成り立つ需給関係による収益形態です。

これは実体経済とかけ離れた地価高騰による土地転がしとは異なります。

不動産の短期売買による売却益を狙ったバブル期の土地需要と、計画的な開発や人口動態に裏付けられている不動産需要は大きく異なっていて、現在の不動産価格は実体経済に準じた動向を示しています。

果たして、現在の不動産価格はバブル状態なのか。

結論としてバブル期のような地価崩壊の可能性は低い、と考えています。

当時、私はまだ10歳そこらだったのでバブルの恩恵は味わえず、暗黒のバブル崩壊時代に上京、就職しています。

湯水のようにお金を使うバブル期、一度経験したかったものです。

ワンポイントスキルアップ

Excelで重複データを削除する方法

重複するデータを検索し強調表示することで、確認してから削除することができます。

今回は、条件付き書式を使用して重複データをチェックする方法をご紹介いたします。

【重複しているセルを強調表示する】
まずは重複がないかどうかチェックするセルの範囲を指定します。

次に「条件付き書式」から「セルの強調表示ルール」を選択し、「重複する値」をクリックします。

ボックス内の「書式」で、強調表示するルールを選択し、「OK」をクリックします。

【重複しているセルを削除する】
※情報を紛失した場合に備えて重複するデータを削除する前に、元のデータを別のシートに保存しておくことをお勧めいたします。

まずは重複しているデータが含まれるセル範囲を選択します。
「データ」から「重複の削除」をクリックします。

削除したい項目をクリック後、「OK」をクリックします。

以下のようなメッセージが出ますので、「OK」をクリックします。

重複していたデータ（No.1とNo.6）の内、No.6が削除されました。

「やわらか頭体操」