今年は梅雨明けが遅かった分、台風の発生も遅くなっているみたいです。

台風や風雪による建物への影響は甚大です。

最近では北海道含め全国的なものとなっていますね。

当社で保有する不動産のなかには、老朽化が進んでいたので大規模改修した建物があります。

全面的に改修はしたものの新築とは異なり、部分的な不具合は出てきてしまいます。

先日、賃借人より「窓枠から雨漏りがある」と連絡がありました。

早速工事をしてもらった業者さんに現地へ直行してもらい、横から延々と水を掛けるも原因は掴めず。

屋根を見ると剥離した箇所が確認でき、これが原因とのことでした。

火災保険に一般的な雨漏りは該当しません。

台風などで屋根が剥がれたことが原因ならば対象となります。

・現地写真
・建物全体の外観写真
・工事見積書

これらが必要です。

保険は何かあった時のためのもの。

用途もしっかり理解しておきましょう。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

都内で借地面積が50坪を超える物件を購入しました。

現在の建物は老朽化が進んでいて、建物内に入ると目が回るほど傾いています。

借地権はあくまで権利の一つなので、第三者に対抗するために建物所有者として登記簿に記載しておく必要があります。

古家を解体して新築には一時的に無記載期間があり、一個人が行うにはなかなかハードルが高いと言えます。

借地権にはもう一つハードルがあります。

それが融資利用です。

金融機関から借入する際、土地所有者から、

・抵当権設定承諾書
・印鑑証明書

などの協力が必要になります。

お寺や神社のように複数所有していて仕組みができていたり、土地所有者が個人でも円満な付き合いがあれば問題がなかったりします。

実は今回の案件は土地所有者との話し合いが難航しています。

そのため融資利用が困難と想定し、なるべく支出を少なくしようということから改修を考えました。

その改修見積もりは約3,000万円。

ちなみに敷地内で新築するとなると、

・3棟の一戸建て　…　約5,000万円
・10室のアパート　…　約8,000万円

の見積もりが届きました。

住宅ローンが組めないので収益不動産で運用するとして、なるべく総額を抑えて仕上げるか、それとも収益が見込めるならば総額が大きくても需要はあるか。

コスパという言葉を耳にしますが、果たしてどのパフォーマンスが最適なのか。

もう少し調査と準備に時間をかけようと思います。

不動産１分講座

「バランス釜」について

本日は『バランス釡』についてお話しします。

蛇口を捻るとお湯が出る時代から、今はボタン一つでお風呂が溜められる時代になりました。

そんな中、昭和40年から50年代に建築されたアパートの中には、未だに「バランス釡」といわれる機器が設置されたお風呂を使っているものがあります。

このバランス釡は、換気スペースの関係から、玄関を入ったその脇に浴室スペースを設けることが一般的で、廊下を見ると玄関扉の隣、浴室の窓に隣接してポッカリと金属製の箱のようなものが飛び出しています。

昨今はあまり流通していないので、現地を見ても、馴染みがなければ見落としてしまいがちです。

現在は、換気や火災、衛生面の課題と、浴室を広く取れるということから、屋外の壁に掛けられるタイプの給湯器が主流となっています。

最近は賃借人から敬遠されるので、すでにバランス釡が設置されていた場合、内装工事の際にこの給湯器へ交換することが多くなっています。

もちろんのことですが、給湯器とは別に、初めは配管設置等で費用がかかります。

単純に給湯器の交換だけでも10万はしてしまいますので、これに初期の配管設置、お風呂も交換となると30万円近くになります。

これは今回の一部屋だけではなく、将来的には全室を交換する、と考えると相当な出費です。

知らないと大変！身近な法律豆知識

仰天！自宅前の道路を塞いだ夫婦が逮捕！？

ごみ屋敷や騒音など、隣人トラブルにつながる問題が急増しています。

次のような事件がありました。

近隣住民ら9人と共同所有する自宅前の私道に大量の植木鉢などを置いて、近隣住民の通行を妨害したとして、往来妨害容疑で７７歳の夫婦が逮捕されました。

2人は自宅前の幅2.4メートルの路地に多数の植木鉢やコンクリートブロックなどを並べて置き、20センチほどしか空スペースを作らず人の通行を妨害。

近隣住民が通行するのも困難な状況でありながら、私道であるために市などの行政が介入できないことから住民が警察に相談し、嘆願書の提出をしていました。

容疑者夫婦は、以前にも自宅前に犬の糞が放置されていたことに激怒し、同じ場所を金網フェンスで囲ったとして近隣住民とトラブルになっており、その際も往来妨害容疑で逮捕され有罪が確定したという過去がありましたが、今回も「自分の土地だ」、「所有権は自分たちにあり、封鎖は何の問題もない」などと主張しているということです。

道路には公道と私道がありますが、公道については今回のような事件では「道路法」と「道路交通法」が関係します。

では、私道についてはどのような法律が関係するのでしょうか。

「やわらか頭体操」