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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信9月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

お盆休みや夏休みはいかがお過ごしでしたでしょうか。

感染の落ち着きもまだままならないので、GWに引き続き今回も控えた方も多いかもしれません。

このコロナによる影響でテレワークが進み、あえて都心部に居住する必要がないかもしれないとか、週末は人混みを避けるため別荘へ行っている、といった話しを聞くようになりました。

投資家内でも近年は、「サラリーマン大家・中古戸建・DIY」が流行しています。

郊外や田舎のボロ戸建を購入し、自身で改修・補修して賃貸する手法です。

初期投資が抑えられることが大きなメリットです。

こうしたことから郊外や田舎の中古戸建の需要が増えています。

低価格帯が中心です。

以前は100万円前後でも検索できたものですが、今では100万円以下は見つけにくく、150万円や198万円などの価格設定のものを目にします。

ひょっとすると郊外、田舎バブル!?

売るに売れないと思っていた不動産も今が売り時かもしれません。

※素人のDIYでも人に貸せるほどの強度がある建物が前提。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

現在、城東エリアにおいて12坪の土地上にある、鉄骨造3階建の建物の解体を進めています。

延床面積30坪強で解体費用は約600万円。

坪辺り20万円です。

ちなみに当社で過去行ったものとして、江東区で土地12坪、建物15坪の木造2階建は120万円(坪8万円)。

葛飾区で土地25坪、建物40坪の鉄筋コンクリート造3階建は450万円(坪11万円)。

インターネットで少し調べると、「木造なら坪4~5万円、軽量鉄骨造なら坪6~7万円程度」と出てきます。

確かに敷地が広く地中に何もなければその通りかもしれません。

敷地が狭いと重機が入らず、スペースができるまでは手作業で進めていきます。

一気にガガガッと壊せないんです。

単純に人工×日数分が割高となります。

その反面、当初から重機が入れられるスペースがあれば、葛飾区のように鉄筋コンクリート造にもかかわらずやや割安に済みます。

また現在解体中の現場では、直径1m前後の石が基礎の下からゴロゴロと出てきました。

建物が建っている状態では把握できていませんでした。

古い建物ということもあり、昔の工程で弱い地盤にまず大きい石を一面に敷き詰めて基礎下を安定し、その上に建築していたのでは、と言われました。

城東エリアは河川が近く地盤が軟弱と言われています。

そのため解体前から何か出てくるんじゃないかとドキドキしていました。

抜きにくい「杭」だけは出てくるな、と。

その結果「杭」ではなく「石」が出てきたわけです。

これにより当初の見積もりから数十万円追加となりました。

解体業者との信頼がなければ見積もりからの増減は不安になります。

これがまかり通ってしまうと当初の解体見積もりを安くして、事あるごとに費用が追加されていってしまいます。

今回は信頼する業者なので理解、納得のうえで対応してもらいました。

解体をはじめ何かを依頼する先として大事なものは、価格以前に「本当に信頼できるかどうか」ですね。

不動産1分講座

容積率 前面道路について

今回は「容積率 前面道路」についてをお話しします。

以前、「建蔽率、容積率を計算して、範囲内に収まっているかを確認してください」とお話ししました。

今回は、容積率の計算をする時の、更なる追加事項です。

例えば、国道沿いには高いビルが建ち並んでいます。

でも、1本裏に入った路地裏の、車がギリギリ1台通れるかどうかの狭い道路に面している建物は、思いのほか低く、2階建てが並んでいたりします。

同じ容積率の地域のはずなのに、おかしな話です。

これは、容積率が『前面道路の幅員によって制限』されていることによります。

前面道路の幅員、かける、商業系の地域なら60%。住宅系の地域なら40%、といった具合です。

ですので、車一台通れるかどうかの場合、道路は4mまで広げないといけませんから、その最低限の、4かける60%の240%か、4かける40%の160%、となります。

改めて、容積率のチェックをする時には、概要書の数字だけではなく、前面道路の幅員も確認して、その範囲内に収まっているかどうかを確認してください。

知らないと大変!身近な法律豆知識

何気なくやってしまったあなたのその行為、犯罪になるかもしれません

コンビニで、店員が誤って渡したお釣り約4万6千円を申告せずに受け取ったとして、消防士の男が詐欺の疑いで逮捕されました。

「お釣りを多くもらっただけで逮捕されるとは、おおげさじゃないか?」

そんな声も聞こえてきそうですが、今回の容疑者の行為は犯罪になってしまいます。

「刑法」第246条(詐欺)

1.人を欺いて財物を交付させた者は、10年以下の懲役に処する。
2.前項の方法により、財産上不法の利益を得、又は他人にこれを得させた者も、同項と同様とする。
 「詐欺罪」が認められ成立するには、その構成要件を満たしているかがポイントになります。
 では、この構成要件とはどのようなものでしょうか?

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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