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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信8月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

withコロナに四苦八苦しているともう夏本番です。

時間が経つのは本当に早い。

何も分からないまま不動産業界に入り、もうすぐ20年。

新人の頃には「ホウレンソウ」、報告・連絡・相談はしっかりしろ!と言われたものです。

当社は販売にあたって幾つか外部へ委託しています。

先日、引渡しまでに室内から家具等を撤収しなければいけませんでした。

その予定日、当社へマンション管理会社から連絡がありました。

「撤去作業の届出が出ていないんだけど」

詳しく話を聞くと、

・室内撤去等の作業を行うにあたっては引越し同様、管理組合へ要届出。
・届出がないので今日は続行不可。
・届出した上で日を改めるように。

とのこと。

なぜこのような事態になったのか。

委託先の法人は窓口と現場で担当者が異なり、窓口は現場へ「管理会社に届出が必要」と伝え、現場は管理人に「撤収があること」を口頭で伝えただけだった様子。

引渡し日はまだ先だったので再度撤収のスケジュールを組めましたが、日程調整が間に合わなかったらと思うと……。

メールなどで互いに簡単にコンタクトが取れるようになった現在、よりしっかりと「伝える」必要がありますね。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

当社では買わないもの、買えないものはありません。

不動産を譲渡することで所有者の問題や悩みが解決される場合、当社にて購入し、問題を解消してから販売します。

これまでの取引きからご紹介いただくことが多く、その中で最近は再建築不可の案件が増えてきています。

・ 葛飾区の未接道100坪強の駐車場
・ 豊島区の水路に面した空家
・ 大田区の接道義務違反の古アパート

など種類は様々です。

この3件は全て未接道です。

建物が新しい時はあまり問題となりませんが、老朽化が進み建替えたいときに課題は表面化します。

そして未接道のため再建築できない、資金化できない、と困った状態で相談に来られます。

再建築不可は遵法性がないので、金融機関からの融資を利用できません。

借入ができないと現金での購入者が限定となるため、どうしても価格評価が激減してしまいます。

所有者や紹介してくれた仲介会社との間で良く生まれる乖離が、「どれだけ土地が大きくても販売総額は変わらない」という点です。

都内における再建築不可の戸建は、建物が一般的な大きさの場合、すぐ住める状態まで補修や改修して3,000万円前後を想定します。

敷地が100坪あっても5,000万円や6,000万円になることはそうありません。

ここから補修や改修費用などを考慮し事業プランを立てます。

アパートや貸家の場合は賃料等の利回りで評価するので、違った提案ができることもあります。

駐車場などの建物がないものはそのままの利用が限定となり、同様に収益不動産として試算します。

更地のため固都税が高い点がネックとなります。

不動産1分講座

構造 残存期間について

本日は『構造 残存期間』をお話しします。

建物は構造によって『法定耐用年数』が決められています。

例えば

1.木造 22年
2.重量鉄骨 34年
3.鉄筋コンクリート 47年

帳簿上と現実の乖離はどうしても埋まらず、この期間が過ぎたからといって、決して使い物にならないわけではないのですが、この期間内に償却を終わらせましょう、というものです。

金融機関は、路線価や固定資産税評価額のように公に発表されているものを裏付けにしますので、融資の期間を決めるとき、耐用年数の残存期間を、安全に貸し出せる期間として大いに参考にします。

これを基に考えていくと、20年以上の長めに借り入れをして、ゆっくり返済計画を建てるならば、

1.木造 平成30年以降
2.重量鉄骨 平成20年以降
3.鉄筋コンクリート以上 平成に入ってから

が狙いとなります。

平成の木造でもすでに残存期間がない、と見られてしまいますので要注意です。

知らないと大変!身近な法律豆知識

タダより高いものはない? 給料不払いで社長が書類送検?

タダで社員に仕事をさせていた会社の社長が、高い代償を払うはめになってしまったという事件が起きたようです。

「タダより高いものはない」ということわざもありますが、一体どんな代償を払ったのでしょうか? 

2014年2月に事実上倒産した札幌市北区の建設会社の社長と法人としての同社を、最低賃金法違反(賃金不払い)の疑いで札幌中央労働基準監督署が書類送検しました。

容疑者の社長は、2012年12月から2014年2月までの3ヵ月分の給料を本社と関東営業所(埼玉県)に勤務する従業員計8人に支払わなかったということです。

金額は、北海道や埼玉県の最低賃金に当たる計約260万円。

2014年2月、関東営業所の従業員が川越労働基準監督署に相談して発覚しました。

社長は「経営が悪化し、支払えなかった」と供述しているとのことです。

では、このような社員への給料不払いは、どのような法律に抵触するのでしょうか?

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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