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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信7月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

7月になると梅雨も明けて本格的な夏を迎えます。

今年のGWはステイホーム週間だったので、夏休みは開放的になりたいところです。

4月から6月の四半期を振り返ってみると変化の時期でした。

仲介会社は感染拡大への対応として、テレワークに切り替え店舗営業を自粛。

メールや電話だけで顧客と連絡を取り合い、なかなか案内や成約には至りにくかったようです。

不動産業者を始め個人の売主も先行き不透明感から換金を急ぎ、表示価格はそのままでも大幅な価格交渉に応じました。

都内高価格帯の動きは鈍い面もありましたが、都心部から少し離れたところは影響がなかったとも聞きます。

そのため特に自粛することなく、積極的に営業活動を進めた会社は好調でした。

現に建売業者の販売在庫は完売現場が続き、6月からは仕入れを強化したところもあります。

今後テレワークが本格的に浸透すると、オフィス縮小や郊外戸建の需要増が考えられます。

目先の対応をしつつも新しい時代への準備を始めなきゃいけませんね。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

「10mもあるのに?道路じゃないの?」

以前もこんな案件ありました。

今回は区立公園に程近い一戸建ての買取り依頼です。

昭和40年代の建物なので老朽化が進んでいますが、土地はなんと80坪!

周辺で流通する規模は30坪から40坪なので、あまりにも大き過ぎます。

目の前は幅員10mのロータリー状で、歩道には等間隔で綺麗に桜の木が並んでいます。

しかし、またしても建築基準法上の道路ではありませんでした。

杓子定規な回答は、「道路」ではないので再建築不可。

分割はおろか再建築ができないとなると評価は激減してしまいます。

何かできることを探しに調査へと向かいました。

どうやら前面「通路」は区が所有しているようです。

さらに調べを進めると、「公園内通路」として使用していて、「公園の一部」という扱いになる様子。

但し書の許可を得るための一つに、「地方公共団体から管理証明が得られた道」というものがあるので、区から管理証明書を得られると再建築はできそうです。

次に分割するには、要件が幾つかあり全てクリアしていれば可能なようです。

・ 分割後の面積が500㎡未満。
・ 分割後の各敷地面積が100㎡以上
 など

ただし現段階で「分割も再建築もできますよ」とは答えてもらえず、「このような建物を建てたいんです」という具体的なプランをもって、改めて相談しにいく必要があります。

本件も兆しが見えました。

「管理形態を確認し、売主と互いに協力し合い価格と進め方を決めて行きましょう」として案件を進めることになりました。

分割も再建築もできない可能性があるからと最低価格を提示するか。

分割も再建築もできそうなので最高価格を目指していくか。

どちらになるかで方向性は全く異なりますね。

不動産1分講座

建築時期について

本日は『建築時期』をお話しします。

日々ご相談をいただく質問の中で、「旧耐震ですが検討可能ですか?」とか、「新耐震なので問題ないです」など、最近よく、旧耐震、新耐震、という言葉を耳にします。

もちろん、どちらであっても当社は購入しますし、取り扱っています。

なぜこのようなことを聞かれるのか。旧耐震か新耐震かによって、価格面に大きな差が生まれているからです。

宮城県沖地震の反省から、昭和56年6月に建築基準法が改正されて、それ以前のものが旧耐震、以降のものが新耐震、と呼ばれています。

大きな違いは、震度6強の地震でも倒れない、が目標になってます。

昭和56年6月までに完成したものではなく、『昭和56年6月以降に建築確認が取得されたもの』、という点を注意すべきです。

東日本大震災以降、この耐震基準は細かくなりました。

旧耐震の場合、金融機関の目が厳しく建物の評価は抑えられ、借入時に多くの自己資金が必要になってきています。

その為、検討するうえで重要な項目の一つとなりました。

そもそも、新耐震であっても昭和56年に建築されたものは、すでに40年近くが経過しています。

鉄筋コンクリート造以外のものでも、残存期間はあと10年を切っています。

新耐震かどうか、と併せてやはり建築年月も重要です。

知らないと大変!身近な法律豆知識

廃墟探検や心霊スポットの肝試しは犯罪になる!

全国に点在する廃墟を訪れることを楽しむ、「廃墟マニア」と呼ばれる人達がいます。

一説には、1990年代から、ある種のブームが起こったともいわれています。

また、中には廃墟や空き家を心霊スポットとして肝試しに使ったり、破壊行為を楽しむ目的で廃墟に侵入する人もいるようです。

このような相談がありました。

「近所にある空家が心配です。所有者がわからず、以前から空家になっているようでこの数年、夜中に若者が集団で中に入って行って、肝試しのようなことをしているようです。治安の問題もあるため、法的に取り締まることはできないでしょうか」

こうしたケースでは、「軽犯罪法」が適用される可能性があります。

場合によっては、「刑法」の住居侵入罪が適用される可能性もあるでしょう。

では、この2つが適用される際の違いは、どこにあるのでしょうか?

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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