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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信5月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

あいんず通信もお送りしてから早1年。

1年が経過するのは早いものですね。

そんな余韻に浸る暇もなく、コロナウィルスはまだまだ収束に至っておらず、当社も対応と対策に四苦八苦しています。

不動産市場はというと、仲介会社のテレワークと購入者の活動自粛により案内数は激減。

不特定多数の案内を避けるため完成物件の案内も制限されているとか。

住宅ローンの審査は遅延していて、契約にも決済にも至りにくくなっています。

ゴールの見えない状況が続いているので、市場は回復までには相当の時間を要すると思います。

また先月発令された緊急事態宣言によって、これまでの日常が崩壊し始めている気がします。

必要とされていた出社、通勤、面談、会議は今後見直され、会社や事務所としての箱の存在意義も問われるかもしれません。

捺印決済のデジタル化やキャッシュレス化も進みそうです。

今以上に効率化が進んでいきそうですね。

ついていけるよう努力しなくては。

そんななかでも人と人とのつながりを大切に、できることをできるだけしていきたいものです。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

母親が所有する不動産に、子供が代表を務める法人が賃借中。

建物未登記で賃貸借契約は未締結。

現在母親と子供の関係は疎遠状態にあり、賃貸借契約締結を条件には付すことができない。

路線価の半額である1億円で買取依頼がありました。

土地の担保評価は全く申し分ありませんが、果たして当社は購入できるのでしょうか。

結果は見送ることにします。

金融機関からの融資が課題となりました。

まず未登記のままでは担保するものが明確ではないため、表示登記をすることが条件です。

次に賃貸借契約書がない点。

これにより収益不動産なのか分譲用地なのかが分からず、事業が明確ではないため融資をしにくいとのことです。

賃貸借契約書があれば中長期で保有するという理由付けもできます。

また1年間の事業として考えた場合、収益不動産としての売却を想定しつつ、賃貸借契約内容が折り合わず退去となっても分譲用地として切り替えられます。

ここがクリアにならなければ融資が受けられません。

仮に当社で借り入れすることなく取得したとしても、賃貸借契約内容が解決していなければ売却自体が困難となります。

そのため現状のまま購入するには希望価格とあまりにも乖離が出てしまいます。

まずは表示登記と賃貸借契約は締結すべき、と提案しました。

今回はご相談を受けてから回答までに、弁護士、司法書士、土地家屋調査士、各金融機関と打ち合わせました。

具体的な理由が分からなければ価格を提示することはできませんし、提示する価格の根拠も説明できません。

何が課題でどのように解決するかが分かれば、所有者と不動産にとっての最善策が見えるはずです。

不動産1分講座

登記費用について

今回は登記費用についてをお話しします。

何をするにも税金がかかり、不動産の所有権を移転する場合、借入をして抵当権を設定する場合、これらに際しても登記費用がかかります。

そして司法書士へ依頼する際には、当然に費用も掛かります。

この登記についてですが、極論、誰でも出来ることは出来ます。

司法書士へ頼まないため、登記費用が登録免許税だけで済みますので、費用が抑えられます。

ただし、皆さんがご自身で登記所へ持ち込む場合、以下4点は十分気を付けなければいけません。

1.不慣れな手前、書類が不足していないか。
2.偽造等、詐欺に遭っていないか。
3.売主が大切な書類を皆さんに預けてくれるか。
4.借入をしないか。

これらの課題はありますが、試してみたいという方は是非挑戦してみてください。

以上を踏まえて、これらを一括してお任せするのが司法書士です。

もちろん弊社でも優秀な司法書士をご紹介します。

この登記費用は、一見のお客様がそれ程大きく圧縮することは困難です。

しかし、特段上限がありませんので、悪意をもって割高に設定することも簡単です。

大きく吹っ掛けることができてしまいますので、慎重に事を進めた方が良いでしょう。

仲介会社から登記費用の見積もりを一枚もらって、安いのか高いのか分からない、そんな時もお気軽にご相談ください。

知らないと大変!身近な法律豆知識

子供がいないから遺産相続は簡単…というのは思い込みかも?

Aさんが夫を亡くしました。

49日が過ぎたころ、義理の姉とその息子がやって来て、「遺産を相続する権利が自分たちにもある」と言いました。

Aさん夫婦の間に子どもはおらず、夫の父母は数年前に亡くなっています。

遺言書は見つかっていません。

民法では相続人の順位は以下のように決められています。

【相続人の順位】
〇第1順位:子(直系卑族)(子が死亡している場合は、孫や曾孫に代襲相続される)
〇第2順位:父母(直系尊属)(第1順位の人がいない場合のみ相続人となる)
〇第3順位:兄弟姉妹(第1・第2順位の人がいない場合のみ相続人になる。)
〇配偶者:夫または妻(配偶者は、つねに相続人になる)※法律上の婚姻関係にある者

では、Aさんの場合はどうなるのでしょうか?

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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