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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信4月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

4月は入学式や入社式の時期。
 
街行くフレッシュな面々を目にしつつ、心ながらにガンバレと応援しているところです。

本来ならば。
 
現在コロナウィルスは甚大な被害を与えています。
 
経済全体に影響し日本のみならず世界的です。

不動産市場はというと、

・相場牽引していたホテル業界は稼働率が激減。

・イベント自粛等により飲食店は停滞。
閉店が相次ぐと商業地の地価も低迷の可能性。

・中国から主に水回り製品が納入できず、新築戸建てやマンションリフォームが未完成。
底堅かった住宅地においても値崩れの恐れも。
 
3月は年度末ということもあり、決済売却や決済仕入れで活況となるのが一般的です。

しかし先月においては、

「3月末決済希望!」
「解約につき格応相談!」

というワードがあふれていました。

オリンピックを目指して高騰していましたが、ラストスパートで完全にくじかれてしまいました。

現時点では抜本的な解決は未だ図れておらず、4月にV字回復は見込めない状況です。

これからしばらくは不動産取引について慎重な時期が続くかもしれません。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

当社では小規模ですが賃貸管理を行っています。

・自主管理の一棟マンションを相続した方
・都内のアパートを保有する遠方の方

など、ご自身で管理するには困難や面倒とのことで依頼を受けました。

管理と言っても集金管理や清掃やトラブル対応など様々です。

退去したお部屋の募集もその一つ。

管理物件の中には築年数が経過しているものもあって、前回と同額で募集しても付かないなんてことも。収益不動産最大の悩みです。

古くなると将来的に建物とどう向き合うか検討する場面が来ます。

賃料を安くして幾らでも良いから貸し続ける。

大規模改修により賃料を維持する努力を行う。最終的には建て替えを前提に対策を練る。

安くても入るのならば、まだ良いかもしれません。

歯抜けとなると収入は減る一方です。

大規模改修は持ち出した費用の回収に時間がかかります。

そして建て替えの場合は賃借人との交渉が必要になります。

過去当社でも「管理が面倒になった」とアパートをお譲りいただき、建て替えるため賃借人に退去の相談へ行ったことがあります。

賃借人にしてみると環境を変えることになるので大問題。

退去は賃貸人の勝手な都合なので、協力するかしないかは賃借人次第です。

引越し先の手配、費用負担、退去までの賃料減額など、賃借人の負担が出ないような提案をします。

「忙しい」と取り合ってくれず一年近く時間がかかる人もいますし、「良くしてもらったから」とすぐに動いてくれる人もいます。

スムーズに進めるには、これまで賃貸人と賃借人の関係がどうだったのか、賃借人の生活がより良くなるよう対応していたか。

この辺りがポイントになってくるようです。
 
そのためには維持管理はとっても重要。

皆さんの管理状態はいかがですか?

不動産1分講座

仲介手数料について

今回は仲介手数料についてをお話しします。

不動産会社を通じて、不動産を購入もしくは売却する際には、仲介手数料がかかります。

消費税は別にして、宅建業法では、

・売買価格の200万円までは5% ・200万円から400万円までは4%
・400万円以上は3% を上限としています。

皆さんが購入される金額は、恐らく400万円以上になると思います。

お取引の際、不動産会社へ仲介手数料を聞くと、「売買価格の3%と60,000円になります」と言われますが、この「60,000円」は、これらに基づいた速算式からきています。

契約時に半金、引渡し時に残りの半金。

取引額が大きければ大きいほど、仲介手数料も大きくなりますので、契約時の半金も結構な負担となります。

まずは、「引渡し時、一括での支払いに出来ないか」と一言相談してみましょう。

話は少し逸れ、なぜ、半金を請求されるのでしょうか。

そもそも、売買契約は諾成契約なので、もちろん契約時には成立してしまっています。

それでも引き渡しまでは何が起こるかわかりません。

その為、住宅ローンの否決や解除条件の不成就による解約等、契約条項以外による、売主、買主の一方的な解除の場合、基本的に、不動産会社は仲介手数料を請求できることになっています。

その為、自分が違約解約する場合、相手方に違約金を支払い、尚且つ仲介手数料も支払わなければいけない。

もしくは、相手が違約解約する場合、相手方から違約金をもらうけれども、その違約金の中から仲介手数料を支払わなければならない。といった具合です。

いずれにしても、不動産会社は全額回収を求めます。

売主も買主も、いざ違約解約となった時、解約になってまでなぜ仲介手数料を払わないといけないのか、と考えてしまいます。

その為、契約時に半金を受け取って保全し、解約になった時の請求金額を少なくしたい、という意図があります。

解約前提で契約する人はいないと思いますので、これらを考慮して、契約時には違約金の金額も慎重に判断しましょう。

知らないと大変!身近な法律豆知識

たとえいたずらのつもりでも…実は犯罪になるかもしれません!

子供が他人の物を壊したら、当然、親は叱ります。

もちろん、大人が他人の物を壊しても怒られます。

しかし、大人も子供も怒られるだけでは済まないかもしれません。

法的には、犯罪になる可能性があります。

車のタイヤをパンクさせたり、電車などに落書きすると、それがたとえいたずらであっても、腹いせであっても、アートであっても「器物損壊罪」という犯罪になります。

「刑法」第261条(器物損壊等)
前3条に規定するもののほか、他人の物を損壊し、又は傷害した者は、3年以下の懲役又は30万円以下の罰金若しくは科料に処する。

犯罪なので、犯人が逮捕されれば刑事罰を受けることになります。

そして同時に、民事で損害賠償の問題も出てきます。

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

「やわらか頭体操」


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