株式会社EINZ 代表 永長淳です。

今年もどうぞよろしくお願いします。

旧年中は皆さんのご協力もあって多忙かつ充実した一年を過ごせました。

今年は待ちに待った東京2020オリンピックですね。

そのために高騰している地価や建築費等が落ち着くとか、それでも実需の相場は変わらないだろうとか、色々な予言を耳にします。

不動産市場も一つの節目となりそうです。

そんな中、当社が掲げる今年の目標は「一つでも多くの不動産を再生する」です。

・ より多くの人と出会い、
・ より多くの相談を受け、
・ より多くを解決に結びつける

見事に達成できるか今年も一年お付き合いください。

年末年始はお陰さまでゆっくりとお休みをいただきました。

休むときはしっかり休んで、やる時はやりきる！メリハリは大事ですよね。

身も心もスイッチを切り替えてスタートダッシュします。

改めまして本年もどうぞよろしくお願いします。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

年末は借地権のご相談が続きました。

今回はその中から買取希望の相談例を二つご紹介します。

まずは渋谷区の借地権一戸建てです。

古い建物なので当社は建て替えを検討します。

当社が購入した時の流れは、
・借地権なので建物だけ所有権移転
・まず解体してから新築に着手
・建物がなくなったら一か月以内に滅失登記を申請
・建ち上がったら建物に所有権保存登記

ここで改めて当社の名前が乗ります。

しかし、さすがに一か月では建物は建ちません。

借地権の第三者に対する対抗要件は登記されていることですが、一時的に当社の名前がない期間があります。

金融機関も担保している不動産がありません。

借地権建て替えの融資が厳しい理由です。

次に同じ渋谷区の借地権区分店舗です。

区分ビルのワンフロアで現在賃貸中。

地主も借地人も個人です。

借地権の譲渡は売主と当社が売買契約しても地主の承諾が必要です。

二つ返事で「良いよ」とならないこともあります。

そんな時に借地非訟の手続きを行います。

相当と認められれば地主の承諾に代わる許可の裁判を受けられます。

こうして当社に建物の所有権が移転できることになったとしても、金融機関から融資を受けるには地主の協力が必要です。

金融機関提出の書類に地主の実印押印と印鑑証明書を添付します。

当然に地主との関係が円満でなければ協力してもらえませんし、借地非訟で購入すると融資が受けにくくなります。

融資を受けられないと現金購入が前提なので、一般的な借地権の相場からは割安となってしまいます。

それでも手放さなければならない時、何か一つ解決するだけでうまくいくこともあります。

借地権の案件はいつどこでどうすれば良いか分からなかったり、割安に思えても見えていない落とし穴があったりします。

そんな時はまず専門家の意見を聞いてみてください。

不動産１分講座

修繕履歴について

今回は、『修繕履歴』についてをお話しします。

紹介を受けて現地を見に行くと、パッと見は小綺麗だったとしても、実は配管が鉄管のままだったり、屋上の排水溝から雑草が生えてたり、という事があります。

オーナーとなって保有していると、自分のものなので、釣った魚には餌を与えないのと同じように、管理もおざなり、というケースが非常に多く見られます。

見えない部分こそ気を付けるべきなので、購入時には、「修繕履歴をいただけますか」とお願いすると良いでしょう。

きちんと修繕をしている売主さんならば、過去行った修繕などの見積書や概況書、報告書というものを、しっかり保管しています。

ちなみに、屋上防水や外壁塗装、配管の交換などは数百万単位でかかります。

仮に、「これまで全く修繕していないようです」と言われたら、「それでしたら屋上防水とか配管のメンテナンスに結構お金がかかってきますね」と価格交渉の材料にしてしまいましょう。

定期的なメンテナンスが長持ちの秘訣です。

ご購入の際には、しっかりと修繕を行うべく、中長期で計画を立てましょう。

知らないと大変！身近な法律豆知識

火をつけたのに放火じゃない！？では何の罪？

建物やその他の物に火をつける、あるいは燃やすと放火罪という犯罪になります。

ところが、他人の物を燃やしたのに放火罪ではない罪で逮捕された、という事件が起きたようです。

どのような事件だったのでしょう。

自分が住むアパートのごみ箱に火をつけて焼損させたとして、奈良県警香芝署は同県香芝市の無職の女を器物損壊容疑で逮捕しました。

女はアパートの敷地内に置かれた金属製のゴミ箱（高さ１１５センチ、幅１２２センチ、奥行き６３センチ）内のゴミに火をつけ、ゴミ箱の一部を焼損させた疑いです。

では、なぜ放火罪ではなく器物破損罪となったのでしょうか？

「やわらか頭体操」