お盆の時期は当社も一休み。

どうも最近は休んでばかりな気がする今日この頃です。

昨年から不動産関連ではトラブルが立て続けに起こっています。

・シェアハウス運営会社の経営破綻
・静岡某地銀の不正融資
・全国区賃貸アパート大手の施工不良
・フラット３５なんちゃってスキーム　等々

まるで、過熱しすぎている不動産に対して圧力をかけられているようです。

これらにより不動産市場は二極化が進んでいます。

超高額帯は勢いが続き、2億円以下については落ち着きを取り戻しています。

なぜか。

ここ数年、金融機関が投資用不動産に対して積極的に融資し続けたことにより、参入障壁は下がり、一般消費者含めプレイヤーが多くなりました。

あまりお金を使わず不動産を買えて、家賃収入で返済して、あわよくば手元におこずかい、なんてうまい話があれば誰でも手を出しちゃいます。

誰かが上手くいって、上手くいった人が増えてくると、右に倣えで僕も私も、と。

不動産価格は高騰し、ついには「まともではない」利回りとなり、成熟期以降で購入した人からボロが出始め、トラブルが増え、そして今に至ります。

改めて、2億円以下の投資用不動産は「まともな」利回りになってきています。

「これは何か縁を感じる」ものがあれば、今は買いドキかもしれません。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

「良かれと思っても、場合によってはトラブルになりかねない。」

敷地の細分化を防止するために、住居専用地域等においては敷地面積の最低限度というものがあったりします。

知らずに最低限度以下へ分筆してしまうと建物が建てられなくなります。

先日、当社は都内において隣接地と密接した古家付宅地を購入しました。

お隣りさんと交渉、打合せを重ね、無事解体に成功。

次は測量です。

お隣りさんから古い測量図面が出てきて、どうやらそっくり押入部分が出っ張っているようです。

切り離し時から円満なので、「出っ張った押入部分がまっすぐになるよう等価交換しませんか？」と提案。

誰にとっても悪い話ではありませんので、ご協力いただけることになります。

お隣りさんと当社所有地、どちらも隣地所有者と立会って境界確認書を取り交わし、境界がまっすぐになるよう互いに少しずつ分筆して交換します。

出来上がると、それは整形な地型となりました。

商品化できたので、早速販売活動を開始します。

ここでようやく自分が抱え込んだトラブルに気づきます。

仲介会社は介入せず、売主から直接購入し、その他の解決すべき課題のハードルが高く、完全に見過ごしていました。

当社所有地はもともと最低限度以下の面積です。

既に建物が建っていた敷地なので、そのままの形状で使用するのであれば、建替えを行うことができます。

しかし今回は「最低限度以下へ分筆」して等価交換しています。

同じ面積であっても建物は建築できません。

そう、お隣りさんとも互いに良かれと思って行ったことにより、当社所有地は再建築不可となってしまったのです。

結果、悪意をもって細分化したわけではないので、区役所に理由を説明し、何度も相談を重ねることにより、今回については建築可能となりました。

先入観はもたずに、しっかり事前調査を行い、抜かりなく準備する。これらの重要性に気付かされました。

不動産１分講座

接道間口について

今回は、『接道間口』についてお話しします。

販売中のものを一覧で見ていると、「お、これ安いな」と思うものがあります。

よくよく詳細資料を見てみると、「敷地延長」。

接道間口が２ｍ程度で建物が建てられず、奥に進むと広がって本地部分があったりします。

路地状敷地や旗竿地と呼ばれることもあります。

通路のような形状になっていて、この路地状部分は通常、車や自転車が停められたり、有効に利用できるスペースです。正方形や長方形の形状のものと比較すると、１割から２割程度安いことが多いです。

割安であることには理由があり、根本的に、やはり奥まっているよりは、しっかり道路に面した土地が良い、というもの。

また、この敷地延長の場合、『建築に制限が設けられることがある』ということがあるでしょう。

例えば、都内においては、東京都建築安全条例で、特殊建築物、いわゆるマンションなどの共同住宅は建築できないんです。

しかし、実は、共用の廊下や階段を持たない、1階に各々のドアが連なっている重層長屋、と呼ばれるものは可能であったりします。

不動産を活かすも殺すも方法次第です。

不動産の活用方法等は個別に異なりますので、お気軽にご相談ください。

知らないと大変！身近な法律豆知識

学校で起きた人間ピラミッドの事故は誰の責任？

大阪府の市立中学校で行われた体育祭で、組体操のピラミッドが崩れ、生徒６人が重軽傷を負う事故がありました。

学校で起きた子供の重傷事故の責任は、誰が取るべきなのでしょうか？

まず通常の場合、学校や保育所の管理下における子供の事故・災害では、学校が加入している日本スポーツ振興センターから災害共済給付金（医療費、障害・死亡見舞金）が支払われます。

「学校（保育所）の管理下」とは、授業中（保育所における保育中を含む）、部活動や課外授業中、休憩時間（始業前、放課後を含む）、通学（通園）中などをいいます。

ところが、この災害共済給付金だけでは損害賠償金額をすべて賄えないことが多いのが現実です。

では、被害者や親は誰に対して損害賠償請求をすればいいのでしょうか？

「やわらか頭体操」