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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信7月号

株式会社EINZ 代表 永長淳です。

梅雨明けするとカラッとした気持ちの良い日が続きます。

みんなが開放的な気分になると、釣られて不動産市場も活発的になります。

そして海沿いなどのリゾート地は、この季節の影響を非常に大きく受けます。

海水浴やマリンスポーツ、そして花火大会。

夏には多くの人が集まります。

関東近郊の外房や熱海伊豆などでは冬と夏で価格が変わるなんてことも!?

そんなリゾート物件も最近では格安で取引されたりと話題になっています。

利用頻度低下、管理不足、そして建物老朽化。
 
現在の実勢価格と比較して高値で取得していたり、管理費や固定資産税などのランニングコストが高く値が付かないなどといった問題が挙げられます。

しかし、諦めるのはまだ早いです!

近隣の方へお譲りしたり、お隣りと一緒に売却したり。

また、都心部から終の棲家としての需要もあるので、何か方法があるかもしれません。

不動産は縁モノなので、一つの不動産に1人の買主がいれば取引が成立します。

売れる時が売りドキ、買える時が買いドキ。

こんな悩みがあれば、一緒にタイミングと方法を探しましょう。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

売却の仕方一つで買取価格がこんなに違うの? というご相談内容です。

・ 生まれ育った自宅とアパートを相続
・ どちらも古くて管理できない
・ 遠方に住んでいるため何もせずに手放したい

100坪を超える整形地に2棟とも建っていて、道路の角度の関係から間口は10mほど。

一宅地での需要も見込める住宅地なので、更地になれば買主は見つかります。

そうなると賃貸中のアパートの退去がカギとなりますが、既にお住まいの居住者は、「建物が古いから」という理由であっても退去を拒む権利があります。

万一交渉が上手く行かなかった場合を想定し、アパート部分とすぐに解体できる自宅部分とに分筆してみると、いびつな地型になりました。

とても推奨できる提案ではありません。

当社が購入後であれば、所有者として退去交渉に行くことはできます。

しかし、売買契約締結後の引渡し前に、「売主の代理人です」という立場で訪問することは非弁行為に当たります。

そうならないためには、所有者で売主が直接行くか、弁護士の先生にお願いするか。

結果、再販売プランを下記2つとし、どちらで進めるか選んでもらうことにしました。

① 全更地プラン(アパート退去を、売主の責任、当社負担で行う)
②アパートといびつな地型の更地プラン(※①価格の約85%程度)

何もせずに手放したいとの希望では②になりますが、①とは価格面にとても乖離が出てしまうので、どちらもしっかりご説明しました。

もちろん売主さまにお手伝いいただく①は、価格面で最大限ご協力します。

「出来る分だけ面倒なことをする」これが不動産を少しでも高く売るコツです。

不動産1分講座

セットバックについて

今回は、『セットバック』をお話しします。

建築基準法では、幅員が4m以上の前面道路に接していなければいけません。

では4mない場合はどうするか。

建物を新築する時に、4m確保するように敷地を後退する必要があります。

この後退したところを、道路としてみなされる部分、いわゆるセットバック部分といいます。

セットバック部分は、『建築する時の敷地面積として算入することができません。』

実に簡単な話なのですが、道路にはお向かいさんがいて、道路の中心からお互いに2mずつさがらなければいけないのか、それとも片方だけなのか、役所で調査をして確認しなければいけません。

新築する予定がないなら、今すぐの話ではありません。

しかし、いずれ直面する問題です。だいたいの面積は予想できるかもしれませんが、測量士にお願いしなければ細かい面積は分かりません。

これらが全て明確となって、十分に説明を受けていますでしょうか。

そもそも、手元の資料に記載されていますでしょうか。

そして、一番の注意点は、記載されている土地の面積に、このセットバック部分が含んでいたりしないでしょうか。

把握したいのは有効宅地面積なので、要チェックです。

知らないと大変!身近な法律豆知識

無断でツイッターに画像投稿すると犯罪!?

今やフェイスブックやツイッターなどのSNSは生活の一部になった感すらあり、多くの人は日常的に何気なく使っていると思います。

ところが、場合によっては犯罪になる使い方があります。

列車内で眠っていた障害のある女性の画像を女子生徒がスマートフォンで無断撮影したうえ、「わらいとまんないしぬ」との言葉とともに写真をツイッターに投稿。

被害者の伯母が、その日のうちに投稿を発見。

女子生徒は、被害者の母親から削除を求められ、投稿から約2時間後に削除したが、翌日、被害者の母親が警察署に相談していました。

警察によると、女子生徒は女性と面識はなく、「笑いのネタにしたかった」と容疑を認めているといいます。

刑法上、「名誉に対する罪」として、「侮辱罪」と「名誉棄損罪」が規定されています。

では、この2つの罪には、どのような違いがあるのでしょうか?

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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