EINZ 代表 永長淳です。
皆さんに「あいんず通信」をお届けして丸７年を終えました！
皆さんのお手元には何通残っていますか？
「あいんず通信」は、取り引きしたお客様や名刺交換した方々にお送りしています。
出不精、電話無精なもので、密に連絡を取っていないことに気付き、何か手はないかと始めた７年前。
これだけ続けていると、時々会う方々には「いつものアレありがとう。」とか、「社内で回覧してるよ」とか 、嬉し恥ずかしのお言葉をいただいたりします。
体調が悪くても、バタバタしていても、事例がなくて困っても。
言葉が出てこなくても、ＡＩなんかには頼らず、常に自身の言葉で綴ってきました。
実に８４話。
これはこれからも変わらずに続けます。
でも今後言い回しや雰囲気が変わったと気づいたらすぐに指摘してくださいね。
「今回chatGPT使っただろ！」って。
そして８年目の今月「あいんず通信」を一新しました！
ますます手にしてもらいやすく、残しておきたくなる、捨てにくい物に仕上げました。
こうして「あいんず通信」も当社も、より素敵な感じに変わり続けていくという意思表示です。
まずは今シーズンの１２回、楽しみにしてください。
不動産思い出あれこれ
㉕『切り貼り販売図面』
パワーポイント等で綺麗に作られるお客様用の販売図面。
20年程前までは全てが手作業でした。
間取図も、地図も、写真も、全部コピーして切って並べるところから始まります。
まず机いっぱいに資料を広げる。どこに何を配置するかを頭の中で構成。
糊はチューブじゃなくて固形を用意。ジェル状だと紙がフニャフニャになるんですよね。
問題はこの切られて貼られた紙の「縁」。コピーすると少しの段差が黒い線となってしまいます。それを防ぐため修正テープで縁を消す。
販売図面は商品の命ともいえます。
影があると見栄えが悪くなり商品価値に影響しかねない。
だから慎重に丁寧に。
四角い写真はまだまっすぐだから簡単。
でも丸かったり、歪んでいると厄介です。カーブをなぞるとテープが裂ける。
裂けたところを補うために重ねてテープを貼る。すると盛り上がる。そしてまた影が…。
技術と性格が問われる作業でした。夜遅くまで「図面を直してはコピー」を繰り返す。
出来上がった一枚の満足感は格別です。
もはや自己満足の世界。
あれも立派な営業活動の一部、だったはず。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日、不動産再生事業の一環として栃木県の収益不動産の取り引きに携わりました。
今回のテーマは「過熱する収益不動産と地方の現状」。
本件は士業の先生からのご紹介で売却理由は以下のとおり。
相続して暫くは賃貸で運用、その後は自身もしくは親族が住めると良いな、と考えていました。
賃借人が退去した後は、原状回復も募集もせず放置。全室空室になった頃、誰も住む気がなくなっていた、とのこと 。
約180坪の敷地は南西角地で、隣接には自治体施設。なかなかの好立地です。
平成４年築、メゾネット4室の木造アパートが2棟建っていて、その間に鉄骨造2階建ての駐車場。
築後30年以上経過しているものの、建物があるのはありがたい。
今後の故障や不具合が不安だけど、壊すのももったいない。
退去したままの8室全室を貸せるようにするには約800万円。
その他に屋根や外壁も傷んでいて修繕には約300万円。更地にするには解体費用がざっくり1,000万円！
地元不動産業者にヒアリングして周辺賃料相場を調べます。昨今賃貸の需要が少なく、インバウンドの影響もない地域。
想定賃料収入から、売却できるであろう成約価格を想定。
原状回復と修繕工事費用を差し引くと数百万円（の前半）。
解体して住宅用地で売るとしても同じく数百万円（の前半）。事業利益を考慮すると、どちらも、においても買い取り価格はほぼ0円でした。
相談受付時、建物が使える前提で数百万円（の後半）、または1,000万円程度まで伸ばせるかも、と考えていました。
ところが現地にて建物含めた状況を確認したところこのような結果に。それを踏まえて、改めてご所有者様へ報告。
相談を受け付けたのが秋口で、雪が降る地域のため降雪による建物への被害を危惧されていました。
打ち合わせた結果、越冬前で持ち出しがなければ手放してしまいたい、とのことでした。
そこで我々不動産業者のネットワークを駆使。地元が近い社長さんの協力を得て、なんと長期保有を検討してもらえるお客様と出会えました。
現地で立会い、工務店や外壁内装工事の業者さんに見てもらって、購入してもらえることに！
その価格はと言うと、先の数百万円よりもうちょっと上。プラスの価格を提示することができて、ご所有者様も喜んでいました。
当社ではほぼ0円の回答でしたが、諦めず、使えるものを使い、三方良しの結果で着地できたことは 、自信につながる取り引きとなりました。
ネットワークというのは侮れません。
「ブレインエクササイズ」
あいんず通信 4月号
