EINZ 代表 永長淳です。
2012年4月2日に設立した当社は14期目を終了しました。
イレギュラーな展開があったので過去最高の売上と収益で着地しました。
そして15期目に突入！
ここまで続けられたのは、いつも気にかけてくれる皆様のおかげです。
本当にありがとうございます。
長かったような、短かったような。
さて、当社は3月末決算のため、世間の新年度と同じタイミングで新しい期を迎えています。
そして終えた年度末はというと……
国債金利が上がってきたり、衆議院選挙があったり、円高・株高になったり、と不動産に関わってきそうな話題で持ちきりでした。
これは日本だけでなく世界情勢に目を光らせなくてはいけませんね。
先行き不透明感はますます強くなってきています。
都心部を中心に高騰させていた事業用不動産にも大きく影響を与える、はず。
国債を買う方が安定的な水準になり始めているからです。
そうなると、収益不動産は売れると思っていた利回りでは売れなくなる。
都心部では、0.5%前後利回りを見直す必要出てくるかも。
結果、価格が下がっていくのでは？？
そういった時期が近付いているとか、いないとか。
確かなことを伝えられず申し訳ないところですが、新年度の動きに要注目です。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日不動産再生事業の一環で渋谷区内の一棟マンションを取得しました。
オーナーが最上階に住んでいる、オーナー名が冠についているマンションです。
もう管理が大変、返済を終わらせたい、田舎に引っ越す、そういった理由が重なって売却に至りました。
建物の新築は平成の一桁。外観も共用部もオーナー住戸も、一度も修繕した履歴がありません。
そのためか築年数よりも古く見えてしまっています。
さて今回は取り引き後、早々に起こったトラブル２つ。知り合いに建ててもらい、つい最近までは自身で管理されていた建物。
設計当初の詳細はよく覚えていない様子。
引渡しを受けた日の夕方。仲介会社の担当者から連絡があります。
当社としては今回の取り引きのお礼かな、程度に電話に出ます。
「●●号室がテレビ映らないって…」。
＞え～、もう？ それって今日から？
いつから映らないかで責任の所在が異なります。
掘り下げて調査を進めると、オーナー住戸にテレビのブースターがあり、電気を止めたことによって全室観られない状況。
至急で通電の手配をして、まずは乗り切ることができました。そして共用部にブースターを移設する工事を追加。
収益不動産は貸主と借主の間で貸主変更通知書を作成します。
・ 新しい貸主で賃貸借契約を承継しています。
・ ●月分の賃料から送金先が変わります。
・ 振込先や管理会社はこちら。
といった内容。
ケースバイケースで、仲介会社が送付することもあるし、今回のように買主の当社が発送することも。
その通知を見て連絡があった入居者。
呼ばれて室内で話を聞くと、オーナーに数年前からお願いしているのに一向に修理されていない、という不満。
・ 網戸（フレームごと持っていかれたまま）
・ 浴室のドアのラッチが戻らない
・ キッチン水栓がポタポタ
＞これは経年劣化では？ でも…至急で直します！
そんなこんなで、当初見込んだ修繕費用を軽く200万円近く上回ることに。
賃貸中の不動産はすぐ賃料収入が入るのでメリットが大きいですが、入居中の室内を見ることができません。
そんな中にはこういった隠れた課題が潜んでいることも？
不動産思い出あれこれ
㉔『投込チラシ』
年前までは「投込チラシ」は普通、いや義務。
契約してないんなら案内増やせ。
案内ないなら投込に行ってこい！
先輩が新規で受け付けたマンションの広告許可を得てチラシを作ったり。
そして投げ込んでいたら翌朝反響があったりするんです。
だから新卒はまず作り方を教わります。
パワーポイントは然り、一人一台のパソコンもない時代。
切り貼り、切り貼り。
間取図を適当に縮小して、地図をくっ付けてなおかつ小さく小さくコピーして。
夜な夜な輪転機でひたすら刷りまくって。
高い輪転機だと二色刷りできたりして。
概要は赤、間取図は青となるように原稿を作り分けたり。
単色よりカッコ良かったんです。
そして紙袋を両手に持ってマンションや一戸建てのポストへひたすら投函し続けていました。
あの頃迷惑に感じられていた方々、申し訳ございませんでした。
残念ながら培ったセンスも能力も今では使い道はありません。
ワンポイントスキルアップ
生成AIの種類・用途・ポイント
1. テキスト生成AI（AIアシスタント）
お問い合わせ対応に、毎回時間を取られていませんか？
中小企業では経営者自ら返信しているケースも多く、本来の業務に充てるべき時間が圧迫されてしまう懸念があります。
そこで活用したいのがAIです。
AIに「資料請求への返信文」「見積依頼への一次回答」「予約受付のお礼メール」など目的を具体的に伝えるだけで、丁寧で失礼のない返信テンプレートを短時間で作成できます。
自社の強みやサービス内容を加えれば、そのまま使える実践的な文章になります。
さらにGoogle Workspace（ワークスペース）と組み合わせることで、対応を“仕組み化”できます。
・ テンプレートをGoogleドキュメントで共有し、社内で一元管理
・ 頻出文面をGmailのテンプレート機能でワンクリック挿入
・ Googleフォームと連動させ、問い合わせ内容を自動で整理
・ スプレッドシートで履歴を一覧化し、対応状況を見える化
問い合わせ対応を「作業」から「仕組み」へ。
AIとGoogle Workspaceを活用することで、業務効率を高めながら、スムーズな対応で顧客満足度も向上させることができます。
「やわらか頭体操」
今回、紙面の内容に誤りがございました。
正しくは 答えが4文字ではなく、5文字となります。
読者の皆様にはご迷惑をおかけしたことをお詫びするとともに、ここに訂正させていただきます。
あいんず通信 3月号
