出張や旅行の際、旅行代理店へ訪ねていた数年前。
　
航空券もホテルも現地レンタカーも丸っとお任せ。

その後インターネット環境は充実しました。

エクスペディアやトリバゴなどで、それぞれ簡単に安いものを見つけて予約できちゃいます。

店舗へ行く時間も省けて、手数料も余計にかかりません。

便利な世の中になったもんです。

先日、沖縄訪問の予定があり、北海道からのお客さまの手配も当社で行いました。

当社はマイルを貯めるためまずはJAL利用を検討しています。

今回も全便無事にJALで押さえられました。

北海道便はなんと早割り＆往復割引です。

宿泊先、夜の会食会場等、インターネットを駆使して予約完了。

そして迎えた訪問前日、北海道のお客さまが前泊予定のため羽田便に搭乗したその時。

台風の接近により沖縄便欠航決定。

もう東京に向かっちゃってます。

到着後お客さまには事情を説明し、怒涛のキャンセルと変更手続きを行います。

その中で北海道の復路変更手配で気づいたこと。

往復割引なので原則変更不可。

でも同じJAL内での欠航に伴う変更希望なので、手数料もかからず変更することができました。

仮に北海道はLCC、沖縄をJALで予約していた場合はこうもいきませんでした。

今では便利かつ自由にプランが作れちゃいます。

でも安いというだけで組み立てちゃいけませんね。

緊急事態を想定して、同会社でまとめる等もリスク回避の一つです。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

先日、江東区にて不動産再生事業の一環として約150坪の土地を取得しました。

南側に古い母屋、北側にはそれなりの築年数を経過したアパートが、だいたい半分ずつ敷地を利用して建っています。

間口10ｍに対して奥行きは50ｍ！

パッと見は北側と南側の両面道路。

南側は建築基準法上の道路、北側は建築基準法外。

江東区が保有していますが道路ではない「通路」扱い。

売主さまの希望する条件等を加味し、購入の売買契約締結。

これらを踏まえて今後のプランの検証と選別を始めます。

動いているうち、北側アパートを切り離し、母屋部分だけで興味を持ってくれた建売業者さんへ売却の話が進みました。

ただし母屋部分を切り離してしまうと、アパートは北側だけに接することになるため「未接道」扱いとなります。

トントンと進んでいるので賃借人との退去交渉は手付かず。

これはアパートをしばらく保有しよう、と腹を括ります。

今回はアパート賃借人との交渉がカギを握るかと思っていましたが、案外シンプルに終わり……となるはずでした。

建売業者さんとは「3棟の建物が建てられること」という特約条件がついた売買契約を締結します。

先方も事業なので当然です。

一息ついて残金引渡しを待ちます。

そうこうしているうち決済期日直前、建売業者さんから連絡が。

「 建築確認が取得できません！」

「 え？　どういうことですか？」

＞アパートは母屋部分敷地を利用した建築確認となっている。

今回の建築確認で過去OKを出した建物が未接道となるから、江東区はそれに対してOKを出すわけにはいかない。

「 所有者である当社が未接道で良いって言ってるのに？」

＞敷地が同じ所有者だから完全にアウトです。

「 なるほど。では所有者が異なれば大丈夫？」

＞そのときに良いかダメか判断します。

と現段階では門前払いです。

建売業者さんとの契約は建てられることが確実とならなければ完了となりません。

そのため特約条件不成就により解約となりました。

当社は取得してしまっているので全体を中長期案件として切り替えます。

母屋部分は時間貸し駐車場として貸すことにしました。

今回知識が足りず周囲の皆さまにもご迷惑をお掛けしましたが、その反面、本件に対してはヒントを得られました。

しばらく冷まして区役所の担当者が変わった頃、母屋部分かアパート部分、どちらかを協力会社へ所有権移転します。

所有者をバラバラとしてから、

・ 母屋部分にて3棟の建築確認

・ 未接道のアパート部分にて43条但し書許可

どちらかで再チャレンジしてみます。

あの日あの時あの場所は

⑥『虎ノ門・麻布台』

虎ノ門周辺は森ビルが重点的にオフィス開発を行ってきた地域で、複合再開発の先駆けとなったアークヒルズなど大規模なビルが21世紀に入る前から建設されてきました。

森ビルをはじめとした不動産事業者が再開発を進めていて、数年後には国内でも有数の密度を誇る高層ビル街・国際ビジネス街に変貌すると予想されています。

圧倒的な存在感を放つことになる「麻布ヒルズ」のメインタワーは、「あべのハルカス（300ｍ）」を追い抜いて日本一高いビルとなります。

森ビルも「ヒルズの未来形」としていて、今まで培われたものが全て投入される形となります。

今回注目されているのは、メインタワー「アマンレジデンス東京」の進出です。

最高価格は最上階ペントハウスの1,500㎡で、300億円とも噂されている超高級レジデンス。

全91戸の各部屋は、間取りや価格、販売スケジュール等一切公開されていません。

アマンレジデンスが入居するメインタワーによって、六本木・赤坂地域からの景観が変わり、自慢の東京タワービューに大きな影響を受ける物件もあります。

周辺の麻布台、六本木一丁目地域は、日本最高価格のレジデンスが誕生することで、坪800万円といわれる現在の相場価格がさらにつり上がる可能性も出てきました。

今後、日本の富裕層の象徴ともされる港区のマンション価格相場に影響を与えそうです。

ワンポイントスキルアップ

IF関数の活用方法

Excelの関数といえば数多くありますが、中でも頻繁に利用されるのがIF関数です。
今回は基本的な使い方から、複数条件を指定する場合の条件式についてご紹介していきます。

【IF関数とは】
IF関数は基本的に、「論理式」「真の場合の値」「偽の場合の値」の３要素で構成されています。

論理式は ＜（しょうなり）、＞（だいなり）、＝（イコール） を使って条件を指定します。

A1 = 1　
（A1セルと1は等しい）
A1 < 1
　（A1セルは１よりも小さい ※未満）
 A1 <= 1
（A1セルは１、もしくは１より小さい　※以下）
 A1 > 1
（A１セルは１よりも大きい）
A1 >= 1
（A1セルは１、もしくは１より大きい ※以上）
A1 <>1
（A1セルは１ではない）

【IF関数の基本的な使い方】
次に、「１万円以上の場合は予算オーバー」という風に表示させたいと思います。

入力するIF関数の条件式は以下の通りです。

=IF(B3>=10000,”予算オーバー”,”ー”)

【IF関数とAND・OR関数で複数条件を指定する】
IF関数とAND・OR関数を組み合わせると、さらに複雑な条件指定も可能です。

AND関数（かつ）　式：AND（条件１,条件２,条件３,・・・・）
OR関数（または）　式：OR（条件１,条件２,条件３,・・・）

たとえば「金額が１万円未満の土日」を「節約できた日」と定義したい場合は、「金額が１万円未満」と「土曜日・日曜日」という条件をAND関数でつなぎます。
土曜日・日曜日はOR関数を使って、以下のようにします。
=IF(AND(C2<10000,OR(B2="土",B2="日")),"OK","ー")

IFS関数の式
＝IFS（論理式１,真の場合の値１,論理式２,真の場合の値２・・・,TRUE,どれにも当てはまらない場合の値）

先程の例を使って、具体的なIFS関数の使い方を見ていきましょう。
たとえばIFS関数を使って「3000円以上はA」という条件に、「5000円以上はB」「10000円以上はC」という条件を追加してみます。その場合の条件式は以下の通りです。

=IFS(B2>=10000,”C”,B2>=5000,”B”,B2>=3000,”A”,TRUE,”ー”)

最後の「TRUE,”ー”」はどこにも当てはまらない場合の条件式で、論理式には「TRUE」を指定します。

範囲の広い条件を先に指定した場合は以下の通りです。
=IFS(B2>=3000,”A”,B2>=5000,”B”,B2>=10000,”C”,TRUE,”ー”)
→ 最初の段階で3000円以上がすべてはじかれてしまう

「やわらか頭体操」