めっきり寒くなってきた今日この頃。

暑いのも寒いのも苦手なので困ったものです。

思い返せば本当に暑い夏でした。巷ではそんな暑さ対策のツールが大活躍していました。

数年前なんて、

・ うわ、扇風機持って歩いてるよー

・ あんなベスト本当に涼しいの？

・ モーターで逆に首が熱そう

と利用者を鼻で笑っていました。

そんな自分ですら今年は、ハンディファン、ファンベスト、ネッククーラー、と様々な機器に手を出しました。

アイスボックスなんか何十個食べたことか。

来年あたりは日傘も検討してみます。

そして間もなく到来する冬。

今度は寒さ対策を考える時期です。

ヒートテックから始まり、年々科学的に防寒保温機能が進歩しています。

ジャケットの下にオシャレなダウンベストを着ている人もよく見かけるようになりました。

今の水筒などは保温性が非常に高いですね。

朝入れたコーヒーが夕方でも温かい。

良さそうなものは慎重かつ積極的に取り入れて、一度自身で検証してから取捨選択。

これからは「あれはちょっと・・・」と意固地にならず、固い頭を柔らかくして流行に乗っかってみます。

もうすでに街行く人々はヒーターベストを着ているかもしれません。

今冬のワークマンに期待しています。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

千葉県にて収益不動産購入の相談がありました。

一般的に収益不動産は、賃料収入があってその収入を借入の返済に充てています。

保有している間は元本が減っていくため、あまりにも大きい価格交渉は受け付けてくれません。

今回はサービサーからの案件。

長く販売活動を行っているが売却できず、確実に手放せる価格帯を知りたい、とのことでした。

都内の当社は相場が疎いため、近隣の不動産会社に聞き取りを行い、自身でも市場調査したうえで成約価格を把握します。

その結果、すでに売れてもおかしくない価格。

踏まえて現地を確認してきます。

そこで分かった２つの課題。

・ 建物の維持管理状態

・ 窓口の仲介会社

まずサービサーが債権回収で取得した案件。

旧オーナー住戸だった最上階1室は原状回復して小綺麗なものの、外回りは建築当初から手入れがありませんでした。

賃貸中のその他住戸も外観から察するにそれなりの劣化が見て取れます。

個人が所有していた対象不動産。

オーナーが住んでいたとはいえ、大抵の方は所有している建物を維持するための支出を惜しみます。

もちろん当社も同様です。

これが収益不動産なら尚のこと。

赤の他人が住む不動産を最高のパフォーマンスとさせるために最大限の支出をする人は多くいません。

しかしこれによって外観はみすぼらしくなり、その印象は室内にまで影響します。

賃料の下落、入居率の低下、と派生します。

これに対しては、区分マンションの管理費、修繕積立金のように、賃料収入の一部を積み立てておくと良いでしょう。

本件でいえば、外壁と屋上補修、鉄部の塗装等にかかる費用は、年間満室想定賃料収入の約半分程度でした。

賃料収入の5％を積み立てると10年に一度は大掛かりな修繕を行うことができる計算です。

定期的な手入れによって安定した収入が見込みやすくなるのと、高値の模索や購入者が検討しやすい等、売却時プラスに働く要素が増えます。

これまで安かろう、悪かろうを提唱していた面もありますが、是非今一度見直してみてください。

また、会社のつながりによるものでしょうけれど、今回窓口が関東圏の仲介会社ではありませんでした。

フットワーク等に懸念があるため、やはり販売活動に影響を与えているといっても過言ではありません。

大切な不動産。

保有時も売却時も検討する事項が沢山ありますのでご用心ください。

あの日あの時あの場所は

⑦『湾岸エリア』

東京湾には、たくさんの島や埠頭があります。

海に大量の土砂を埋めて作る土地のことを「埋立地」と呼びます。

埋め立てというと、海に土を入れて土地を作るイメージですが、じつは3パターンがあります。

・ 浅瀬などに土砂を入れて土地を「引き延ばす」

・ 海などに土砂を入れて全く新しい「島をつくる」

・ 湿地帯や沼、池に土砂を入れて「埋める」

江戸の埋め立ての歴史は1590年、徳川家康の関東移封から始まります。

江戸は経済の中心として人口が爆発的に増加します。

それに伴ってゴミも大量に発生しました。

江戸幕府はこの大量の人口とゴミの処理のために埋立地の工事を開始します。

現在の東京湾付近は、ほとんどが埋立地です。

最近では湾岸の埋立地地域でタワーマンションをよく見かけます。

これまで大量に使用されていた工業地帯や倉庫地域などが廃れて、住居地域として再開発が進んでいることが原因です。

都心部で大型の土地を仕入れることが難しくなってきたデベロッパーにとっては、埋立地の広くて安い土地はまさにうってつけだったのです。

加速度的に増加し続けるタワーマンションは、徐々に大規模修繕工事を迎える時期にきているものもあるため、今後の中古マンション相場には要注目です。

どのタワーマンションも値上がりして、分譲価格よりも高く売買されています。

たらればですが、「あの時、あのマンションを買っていれば」なんてことは数回では済みません。

芝浦、豊洲、有明…チャンスはあったのに。

ワンポイントスキルアップ

Wordでカスタムテンプレートを作成する

企画書や案内状など、ひな形として使いまわす事が多い文書はテンプレートで保存しておくことで、すぐに作成することができます。
テンプレートで保存しておけば元のファイルが変更されないので、間違えて上書き保存をしてしまうリスクを回避することもできます。
今回はカスタムテンプレートについてご紹介いたします。

【テンプレートを作成する】
よく使うテンプレートにしたい文書を開いておき、 「ファイル」をクリックします。

左側メニューの、「名前を付けて保存」→「このPC」→「Wordテンプレート（*.dotx）」 を選択し、「保存」をクリックします。

【テンプレートを使用する】
左側にあるメニューから「開く」をクリックします。
クリック後、「このPC」→「Officeのカスタムテンプレート」をクリックします。

保存したテンプレートがありますので、こちらをクリックしてテンプレートを使い文書を作成することが出来ます。

【一覧にピン留めする】
テンプレートを見つけやすくするために「ピン留め」をしておくと、「最近使ったアイテム」の横にピン留めをしたテンプレートが表示されるので便利です。

「やわらか頭体操」