EINZ 代表 永長淳です。
誕生日が近づくと何かにつけてお祝いやクーポンの通知が届きますね。
そんな中、今年は運転免許証の期限でした。
届いた「運転免許証更新のお知らせ」を恐る恐る開くと講習区分は「一般」。
これまでの２時間の講習から１時間に短縮。
３年の更新から次回は５年後。嬉しい！
目指すは優良！ ゴールドカードですね。
やらなきゃいけないことが溜まるとストレスを感じます。
そんなハガキが届いたもんだから、更新しなきゃ、更新しに行かなきゃと思いつつ１週間。
なんやかんやバタバタしているところ、合間で更新しに行くチャンスが。
江東試験場より近い、と向かって辿り着いた神田更新センター。
自動ドアの先に立ち塞がる看板。
「免許更新は予約が必要です」
え？ホントに？
＞ハガキにも赤字で書いてあります。
いつから？
＞2024年1月4日からです。
以前は当日来たら出来たじゃん。
いろんなところが赤字だからどこが大事か分からないよ。
警察が相手ではダダをこねるわけにもいきません。
そうしてWEB予約では月内は空き無し。
遠い江東試験場を月末ギリギリに予約しました。
皆さんも、通知はよく見て、余裕を持って、気を付けて期限内に更新しましょう。
不動産思い出あれこれ
㉘『物件確認電話一本勝負』
大手仲介会社時代、朝礼が終わると電話での物件確認から始まったものです。
朝礼前に「レインズ」を開いて新規物件を大量にピックアップ完了。
レインズには検索条件を50件登録できます。毎度入力しなくてもお客様の諸条件を残しておける便利な機能。
ただ、掲載されているからといって「紹介可能」とは限りません。
本当に取り扱わせてもらえるかは問い合わせるまで分からない。
「●●はまだ大丈夫ですか？」
「◆◆は紹介可能ですか？」
繋がらなければ暫くしてもう一度。
担当不在なら折り返しを依頼。
でも返ってきた試しはない。
なぜなら折り返さずしても引き合いがたくさんあるから。
良い物件は秒単位で動きます。昨夜OKでも翌朝には終了と言われることも。
「えっと、まだ大丈夫です」
＞え？まだ？？
そのニュアンスを読むのも仕事でした。
毎朝、新規物件を探しては販売図面下帯の電話番号をひたすら押し続けます。
受話器を置く暇もない数十分。掛けてなんぼ。電話こそが最強の武器でした。
より早く、より多くやれた者がチャンスを得られた時代。
まさに情報は人が握っていたのかもしれません。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
不動産の賃貸借契約を結ぶ際、借主は貸主へ一定の金銭を預けることになります。
この金額には大小ありますが、ほぼ必ず発生するもの。
退去する時の原状回復費用に充てられたり、万一滞納が発生した場合の未払い賃料に充当されたりします。
この預託金は、住居なら「敷金」、店舗や事務所では「保証金」と呼ばれます。
今回は、その保証金と償却についてのお話です。
先日、不動産再生事業の一環として、都内城東地域の一棟テナントビルを購入しました。
上から下まで、店舗と事務所のみ。
売主は10年前に取得していて、今回は資産の入れ替えによる売却でした。
保証金には「償却」という少し独特な仕組みがあります。
例えば「保証金100万円、償却20%」という契約の場合、契約終了時に返還する金額は80万円。
差額の20万円は貸主の収入です。
確かに賃貸借契約書にも「償却後の保証金を返還」と書いてあります。
ところが、実は「いつ償却するか」は書いていないことが多い！
賃貸借契約締結時に償却するのか、それとも契約終了時や保証金返還時に償却するのか。
このタイミングの違いによって、その利益が売主のものになるか、買主のものになるかが変わります。
そしてこの取り扱いはケースバイケースである、ということ。
大手仲介会社であっても明確な定めがありません。
当社は単純なもので「保証金は丸々預かっておいて、返す時に償却するもの」と思い込んでいました。
紹介を受けた際の賃貸借契約内容一覧、いわゆる「レントロール」に「保証金償却後」と書かれていました。
それを見ても「返還する金額」をわざわざ書いているだけであって、「売買時に承継する保証金額」は別と思っていたくらいです。
そんな思い込みの中で届いた売買契約書類の案文。
ここには、売主が買主へ引き継ぐものについて、
保証金相当額（ただし、償却の定めがある場合は償却後の金額とする）と記載されていました。
確認したところ、売主は賃貸借契約締結時点で償却部分を利益として計上しているため承継する金額も償却後となる、とのこと。
その結果、700万円以上引き継げると思っていた保証金は、実際には500万円弱に。
最終的にはその条件で了承することとなりましたが、また一つ勉強になりました。
今後は紹介を受けた段階で、その辺についても把握しておかなければ、と思いました。
「ブレインエクササイズ」
あいんず通信 7月号
あいんず通信 9月号