まだまだ外では手を出して歩くのは寒いですね。

マフラーと手袋は欠かせません。

そんな寒がりな私も20年程前、表にマンション新規情報、裏には「売却物件求む！」と書かれた、B5サイズの小振りなチラシを手に、はた迷惑にも一戸建てやマンションのポストへひたすら投函していました。

静まり返った真夜中に、季節も関係なく。

手袋は滑って掴めないので、真冬でも素手で。

これは「投げ込みチラシ」と呼ばれるもので、一定数の効果がありました。

まだメールよりも手紙、インターネットよりも折込チラシの時代です。

しかしデジタル化が進み、コンプライアンスという言葉と雰囲気が定着し、他人様のポストに勝手に望まれないものを入れることが、より問題視されるようになりました。

この投げ込みチラシの先頭を走っていたのが、不動産仲介会社の大御所「住○不動産販売」。

その○友不動産販売が昨年、投げ込みチラシをやめるってよ、という噂を耳にしました。

分譲、賃貸、戸建、アパート関係なく、とにかくポストというポストに入れていたあの会社が、投げ込みチラシをやめるというんです。

知人に聞いたところ本当のようで、業界内では大ニュースになりました。

大手がこのような大きい方向転換をするには、反対する声も多数あっただろうに。

変わり続けようとするその姿勢。そして代わりとなるものを探すため挑戦し続けるこの意欲。

向上心は会社の規模とは関係ありません。

当社も見習おうと思った今日この頃です。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

今回は「収益不動産」についてです。

世間ではサラリーマン大家なんて言葉もできて、副業が推奨され、ボロ物件投資でDIYなんかも流行っていますね。

そんな中、最近対応した案件の注意点を挙げていきます。

まずは「購入時の表示内容」について。

手持ちの現金で購入すればリスクを減らすことはできます。

しかしアパート投資なんかは借入をして、受け取った賃料収入を返済に充てるのが一般的です。

そのため空室や滞納をどれだけ減らせるかが課題となります。

販売中のものは満室賃料で想定利回りが書かれています。

現況賃料や空室状況を踏まえて返済計画を立てなければいけません。

次に「貸主の責任と負担」について。

実際保有するとどれだけ責任や負担が大きいかに気付きます。

何かトラブルがあればすぐに貸主の元に戻ってきます。

天井からポタポタと水が滴っていれば、上階の賃借人のスケジュールを確認し対応、賃借人が住めないときは仮住まいの手配をしなくてはいけません。

各入居者には契約時に火災保険へ加入してもらいます。

保険で賄われるものは多いですが、経年劣化は含まれず、免責となる部分もあります。

そして「専門家の意見」について。

それぞれの設備には寿命があります。

標準使用期間が過ぎたからといって、すぐに壊れるわけではありません。

しかし退去後の空室時に交換するのと、入居者が使用している最中に壊れるのでは訳が違います。

まだ使えるだろうとそのままにしていると、壊れた時の代償の方が高いなんてことも。

当社自体の話では、先日ワンルームマンションを建築するため、設計士にプランを作成してもらいました。

設計をお願いした先生からは、いまはワンルームが飽和状態なのでディンクスからファミリーを勧められました。

また都心部では高級デザインが流行っています。

これは初期費用が高い反面、効果が薄いため、オーナーのエゴにしかならない。

間違っても槍のようなアイアンゲートは控えるように、と言われました。

室内の原状回復においても同様です。

全面白基調の方が無難で入居率が高い、窓には落下防止のポールを設置した方が良い、折戸はおしゃれだけどスペースが減る、など、適切なアドバイスを受けました。

水栓やスイッチカバー等は安くて簡単に換えられるので、入退去毎に交換しましょう、と勧められたこともあります。

資産を分散するのはとても上手なやり方です。

しかし上手く運用しなくては元も子もありません。

特に不動産は現物を取り扱うので要注意です。

不動産あるある

11『自分こそは掘り出し物、と思っても業物』

せっかくの不動産屋なので自分が買うときは、某牛丼屋のように「早い安い美味い」ではないですが、「安くて広くて新しいもの」を！ と意気込んでいました。

自分だけは掘り出し物と巡り合えると信じていました。

不動産屋同士で話しをしていて「新築を買ったよー」なんて聞くと「買った時点で価格下がる新築買ってどうすんの！」とか、「知り合いの業者から買っちゃったよー」とか言われると「不動産屋が利益乗ってるの買っちゃダメでしょ！」って言ったものです。

そうすると「タイミングが」「環境が」「家族が」って、生ぬるいことを返してくるんです。

そんな私は、一昨年新築のマンションを購入しました。

幼稚園というタイミングがギリギリで、環境を変えられず、家族の賛同が得られたんです。

「あー、これを言ってたのか」と。

「買いたい」タイミングで「買える」不動産に出会えるかどうかは偶然でしかなく、夢にまで見た掘り出し物と巡り合えるのは奇跡に近いかもしれません。

ワンポイントスキルアップ

Wordで目次を作成する方法

Wordで文章を作成する時に目次も一緒に作成することで、文章が読みやすくクリックすればすぐに該当の箇所へ移動することが可能です。

今回は便利な目次の作成方法について解説いたします。

【 目次を作成する 】

① 文章を作成します。

② 見出しにする箇所にカーソルを移動し、スタイルから 「見出し1」 をクリックします。

同時に複数の離れた箇所を設定する場合は、Ctrlキーを押しながら見出しにしたい箇所をドラッグで選択します。

③ 見出しにする箇所に、 「見出し1」 のスタイルが適用されました。

④ 目次を挿入したい箇所にカーソルを移動し、「参照設定」から「目次」をクリックします。

⑤ 気に入った目次のスタイルを選び、クリックします。

ここでは 「シンプル」 を適用してみます。

⑥ 目次が作成されました。

目次のタイトルをそれぞれクリックすると、該当する見出しへ移動することができます。

【 目次に連番を設定する 】

① Ctrlキーを押しながら見出しの箇所をドラッグで選択します。

② 数字のリストがある箇所の下矢印をクリックすると、以下の画像のように「リストライブラリ」が表示されます。

この中から好きなスタイルを選択して適用します。

③ 見出しの箇所の先頭に連番が設定されました。

「やわらか頭体操」