EINZ 代表 永長淳です。
今年度も半分が終わり、下半期が始まりました。
現在の不動産市況は「不安定」。これまで高騰していた部分が丸ごと無くなった感じです。
その理由はと言うと、
・コロナ禍から始まった供給不安定化による住設不足
・円安やジリジリと上がっている金利
・戦争によるナフサショック
等々、様々な要因が重なり、不動産に対して悪条件ばかり積み上がりました。
投資家は、都心部じゃなくても郊外の高利回りや、国債などの安定資産へ資金を移動。
結果、都内の収益不動産は利回りを上げざるを得なくなっています。
つまり販売価格が下落。
そしてタワーマンションを始めとする区分マンションが売れにくい。
売れると思っていた価格では売れず、損益分岐点を下回って処分、なんて話しもチラホラ。
不動産業者の再販物件に対する融資は基本的に12カ月。
今年の年末、来年初めあたり市場は在庫で飽和状態になるとかならないとか。
そんな話しや噂を聞いたもんだから、当社も一旦慌てて整理をしていました。
ある程度目途が立ちましたので、また下半期も変わらず難しい案件をこなして行きたいと思います。
通行掘削未承諾、測量未実施、共有持分、等々、お気軽にご相談ください！
不動産思い出あれこれ
㉚『一斉送信という営業手法』
仲介会社に勤めていた頃の話。これ面白いな、という物件があったらまず
考えるのは「誰に紹介するか」。担当者それぞれが土地や区分マンション等、種別ごとに紹介先をリスト化していました。
時はファックス全盛期。
通常は、番号を入力＞原稿セット＞送信の繰り返し。
番号を間違ったり、紙が詰まったり、通話中でも、最初からやり直し。
ため息をつきながらやっていると先輩からの助言が。
「同報で送ればいいじゃん」
＞え？ドーホーでオクル？
複数の送付先へ同じものを一斉に送れる「一斉同報通信」という機能。
知ってからはまるで水を得た魚でした。
夜な夜な静まり返った事務所に響く、ピ～ヒョロロロ～とツーツーツーの音。
紹介件数が増えるほど淡い期待も膨らみます。
でも営業は資料を送って終わりではありません。翌朝一番で電話して確認するまでが仕事。ＮＧが出ず届いているとは分かっていても、連絡するのが礼儀です。
「ファックス届いてます？」
「どんなもんですか？」
効率は悪かったんですが、ファックスとともに熱量を届けられていたはずです。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日、不動産再生事業の一環で渋谷区内の区分マンションの1室を購入しました。
相続したものの面識のない入居者がいるため、現況のまま手放したいと言う意向でした。
その入居者はというと、被相続人の知人の親戚。相続人は当然のこと、被相続人からしても赤の他人。特に家賃は貰わず無償で入居させていたようです。相続人はその辺りの経緯は把握していません。
でも管理費や固定資産税を支払い続けていました。こんな状況が続くならば、と売却に至ったわけです。
現在の入居者との間では、
・契約書なし
・賃料等、金銭の授受は一切なし
・期間も定めなし
まさに使用貸借。交渉次第では引越しに協力してもらえる、と判断して取得することにしました。
当社は法の専門家ではありません。弁護士の先生と相談しながら進めます。取得後、すぐ入居者のもとに挨拶へと。
突然の訪問と所有者変更に驚きを隠しきれていません。その場で事情を説明しつつ、今日に至るまでのいきさつを伺います。その結果は、負担がなければ引っ越しても良い、とのこと。
早速課題クリア！と思ったのも束の間。入居者は80歳を超えた単身で収入は年金のみ。
賃貸は専門ではない当社は、知り合いの賃貸業者2社にヒアリングします。
現在の住まいから遠くなくて、どこか良いトコない？その回答は2社とも「限りなく不可能に近い」。 可能性を上げる方法があるとするならば、
・まとまった資金の裏付け
・近場に連絡の取れる親族がいる
とのこと。
その二つがあったとしても可能性を少し高めるだけで難しいことに変わりはないようです。
とは言え、入居者はその二つどちらも対応ができません。
そこで受けたアドバイスは都営住宅や区営住宅。すぐさま検索するも、単身者向の随時募集はほぼナシ。定期募集は年4回で先月終わったばかり。かつ抽選なもんだから、当選するかどうか分からない。そうなると予定を立てられません。
八方塞がりで、最悪は小振りの区分マンションを購入するしか方法はないんじゃないか、と諦め始めた矢先です。
「3カ月もらえれば自力で探してみる」と入居者から連絡がありました。
厳しい現状を伝えたところ「なんとかやってみる」とのことでした。こうして新居探しはお任せすることになりました。
他力本願となった案件のその後についてはまたおって報告します。
「ブレインエクササイズ」
あいんず通信 9月号