EINZ 代表 永長淳です。
いまやらなければ、このまま人生が終わってしまう。
そう思い重い腰を上げて始めた、ずっとやってみたかった格闘技、柔術。
大のおっさんが汗だくになるため週に数度通っています。
間を空けると次行くのが億劫になるから無理して向かっています。
まだ「やっている」と言える代物ではなく、まさに
「やられに行っている」。
それでも、できなかったことができるようになったり、技と技が繋がったり。
このヒラメキは、昔味わったことがあるような感覚。
固い体で「柔」術をやっているので、背筋から股関節から日々筋肉痛。
でも、これで五十肩やギックリ腰とは無縁なはず。
これまでの食生活では消費カロリーが摂取カロリーを上回り、体重も体脂肪も減り続けるんです。
だから無理してでも食べないといけない！
こうして現在は食欲を全開放中です。
さて、○○の秋と言いますが、皆さんはどのようにお過ごしですか。
改めて、食欲の秋、進行中です。
これからの時期は暖から寒へ移行します。
縮こまった身体は痛めやすいので、緩めたりメンテナンスが必要。
不動産も同様。
たまには壁の清掃やドレンの掃除を行ってみてください。
不動産思い出あれこれ
㉛『購入申込書をもらっても怒られる時代』
新人時代の話。
お客様案内後に遂に念願の購入申込書をいただくことができました。
少し価格交渉はあったものの、諸条件と借入予定額もしっかり記入済み。
さすがにハンコは持ち歩いていないので、署名の横に印鑑代わりに名前＋丸。
胸を張って上長へ報告に行きます。
「今日の案内どうだった？」＞買付もらいました！
ドヤ顔でビシッと提出しましたが、返ってきたのは叱責。
「おい、いつ契約するんだ？」＞え？色々まとまってから、です・・・
「今決めなきゃまとまらないだろ！」＞ファッ！？
その言葉は衝撃でした。どんな「お買い物」も勢いが大事。気持ちが高まった瞬間を逃してはいけません。
契約日時、手付金、契約場所。これらを擦り合わせて初めて本気の申し込み。
今決めなければ再度打ち合わせが必要になり、お客様には考え直す瞬間が生まれます。
「条件がまとまったら契約になりますが、いつ当社にお越しいただけますか？」
「それまでに手付金を用意しておいてください」
交渉するからには予定を確定させておかなきゃいけません。
大切なことは案外叱られて覚えるもの。今では感謝しかありません。
交渉するからには予定を確定させておかなきゃいけません。
大切なことは案外叱られて覚えるもの。今では感謝しかありません。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日、文京区内の古家付き土地の相談を受けました。立地はバリバリの一等地。
最寄りのＪＲ駅から平坦で徒歩10分もかからず、土地は約50㎡。建物は昭和30年代築の木造2階建てで、延床面積は約80㎡。今回当社が解決すべき課題は3点。
①前面道路の幅員が最大で3ｍ未満。
②私道で測量未実施が条件。
③奥の建物と一部接続中。
①、②は常日頃向き合っている課題です。
まず、道路幅員。本件は水路と接しているため道路がうねり、幅員は広がったり狭まったり。最も狭いところでは1ｍ前後となります。
建築基準法上の道路ではありますが、車両の進入はできません。
解体も新築も手作業となり、工事費用がぐんと割高になります。
次に私道。何をするにも通行掘削承諾書が必要な場面が多くあります。
謄本を見ると甲区だけで5ページ、過去に遡って所有者を整理すると15名＋2社。
これだけいて全員から承諾書をもらえるか。
それだけでプロジェクトの12カ月が終わってしまうんじゃないだろうか。
最後に建物が一部接続中。
仲介会社に聞いても経緯も詳細も分からず、本件奥の水回り部分の壁が奥隣地の壁とくっついている、との情報と画像のみ。
普通に壊すだけなら多く見積もっても200万円、手作業割増で300万円前後。
壊すだけなら話は簡単。でも残された建物はどうなる？
接続している向こうの壁は外壁？内壁？
切り離した後、雨風に曝されても大丈夫な状態にしておかなくてはいけません。
切り離しや隣地外壁の防水等補修で追加300万円前後。工務店によればそれ以上もありえるとのこと。
一般的な流通相場は坪当たり400万円を下らない地域で、消費者向けで6,000万円～。
車庫無しの戸建用地としての需要は坪当たり300万円前後、4,600-4,700万円もあり得るか？といったところ。
そこから①～③の費用と諸経費を差し引いて、損益分岐点は3,500万円。
ここから下回った部分が当社の事業利益となります。
踏まえて購入希望価格は3,000万円前後が目いっぱいと回答しました。
現在の市況から売主様の希望はもっと上と予想しています。
この回答への売主様の返答をお待ちしているところです。
恐らく当社には初期の段階で相談しているはず。
仲介会社や他社の意見を一通り聞いてから判断されることとなるかもしれません。
「ブレインエクササイズ」
あいんず通信 10月号