間も無く梅雨明けとなり夏を迎えます。

雨もなく、暖かくなって何より。

なぜかって？　我々は物件調査が必須です。

なんなら調査が仕事といっても過言ではない！

ご相談をいただいたら喜んで現地へと飛んで行きます。

ただし、この長雨の最中は色々と大変なんです。

舗装されていないと地面はグチャグチャ、雨を受けて

草木はグングン伸びています。

心が折れそうな物件を前にしても、長靴に履き替えて、

草を掻き分け奥へ奥へと。

都内の案件では少ないですが「不動産有料引き取りSOS」ではそうもいかない。

このような現地調査ばっかりです。

そんな中、抱える悩みについて。

当社の調査の流れは「現地確認」＞「役所調査」です。

でも役所調査で得た情報により再度現地に行くことが2～3回に1度あります。

・ 地番参考図で敷地の位置が異なっていた
・ 道路が位置指定されていて奥行きが分かった

その結果、「現地確認」＞「役所調査」＞「現地確認」。

では「役所調査」＞「現地確認」ではどうか。

調査前にはストリートビューをチェックしています。

でも現地まで辿り着いていない場合、

・ 現況はどのような状態ですか？
・ 隣地や近隣はどうですか？

といった役所からの質問に対し上手に答えられない時があります。

無駄と思わず今の流れのままでよいのでしょうか。

正解が分からぬまま次のお問い合わせが。

また調査へ行かねば

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

不動産再生事業の一環で品川区の一戸建てを取得しました。

しっかりリフォームして売却予定です。

今回直面したのが定期的な「ブロック塀問題」。

最もトラブルとなりやすい共有のブロック塀です。

ここで良く問われる質問を一つ。

「不動産買おうと思うんですが共有ってどうですか？」

住宅ローンや資金援助の関係でやむを得ないこともあります。

ですが答えは、やめておきましょう。

不動産然りブロック塀においても、共有のために後々トラブルとなることが多々あります。

単独で所有できるのならば是非そうしてください。

話は戻り、今回塀の高さは7段分の約140cm。規定の高さ120cmをオーバーしています。ところどころヒビが見られ今後に不安があります。

当社の最終目標は「ブロック塀解体」。

あとは共有する隣地とどこまで交渉できるかです。

• ① これらの理由から壊しましょう。
• ② こちらの費用で解体します。新規の塀は不要です。
• ③ 必要ならばそちらの敷地内に建ててください。

＞ここならば御の字。

④本来そちらが負担すべきですが、こちらで新設します。

＞ここが及第点。

⑤仕方ありません。こちらの敷地内に新設します。

＞ここは妥協点。　

利用敷地が狭くなるし、費用もかさむのでここは避けたい。

客観的には至極真っ当な話だと思うんです。

ですがこれまでの付き合い等から、なかなか取り合ってくれないこともあります。

ご挨拶に行って説明した際は「古いし仕方ないね」とスムーズに進みそうな感じでした。

解体だけで済みそう！

ということで解体業者さんを手配します。

翌日改めて連絡があります。

「一度、行政の相談窓口に行ってきます」

ご近所に聞き回って一度相談に行った方が良い、という結論になった様子。

そこまでは仕方のないことですが、その後も

・ こちらに新設すると敷地に食い込む
・ そちらが壊したいのになぜ新設費用を負担しなくてはいけないのか

等々、次々と違う方向へと向かってしまいます。

そして、お子さんも登場して収集がつかなくなりました。

結果的には、「⑤当社内の敷地に当社負担で新設」で決着。

一応は想定内なうえ、古いブロック塀が解体できることになったので何よりです。

説明と交渉は何度やっても難しいものです。

不動産思い出あれこれ

③『1秒でも保有リスク』

修業していた会社の社長さんは事あるごとに「不動産は1秒でも所有した時点からリスクが伴う」といっていました。

放火されるかもしれないし、車が突っ込んでくるかもしれない。だから所有しない。その当時は中間省略なるものがありました。

現登記名義人（甲）と買主（乙）。買主（乙）から新買主（丙）。

甲と乙の契約締結後、引渡しまでの間に乙と丙の契約を締結。

甲と乙、乙と丙の引渡しを同日にすることで、甲から丙へ直接登記が移転する方法です。

これならば所有時間は「０秒」。

今では中間省略登記はトラブルを招きやすいとのことから認められていません。

新中間省略と呼ばれる「第三者のためにする契約」もありますが、この「さんため」は不動産の実物売買と認めず、乙と丙による契約には介入できない仲介会社もあるようです。

また不動産業者が登記を入れてから販売することで高く売れることもあります。

所有リスクを伴うことによるハイリターン。

ハイリスクハイリターンかローリスクローリターンか。

皆さんが商売をするならどっちを選びますか？

ワンポイントスキルアップ

ExcelのVLOOK関数の使い方

Excelでデータを検索するときに便利な関数にVLOOKUP（ブイルックアップ）があります。

VLOOKUPは、「Vertical」 (垂直) を意味する V と「LOOKUP」 (探す) の略で、表の縦方向にデータを検索し、一致した値と同じ行にあるデータを探してくれる関数です。

データ整理や分析がとても楽になりますので、是非学んでいきましょう。

今回はこちらの家計簿をつかってみていきましょう。

図のように、支出の内容をC2のセルに検索したい【支出の内容】を入力したときに、下の段に金額が出てくるように設定します。

【VLOOKUP関数の書き方】

基本のVLOOKUP関数の書き方です。C2のセルに検索したい内容（検索値）を入力し、C3のセルに金額を出したい場合は、C3のセルに、【=VLOOKUP(C2,D6:G18,2,FALSE)】を入力します。

入力した内容は=VLOOKUP(検索値,範囲,列番号,検索方法)でそれぞれ下記の通りです。

●検索値：検索したい値→C2に入力した電気代が検索値です。
●範囲：検索する範囲を選択します (範囲の左端の列に検索値が来るように指定する)。
●列番号：範囲の中で、取得したい値が左から数えて何列目（緑の数字）かを指定する。

今回は金額を出すため【2】ですが、支払方法を調べたい場合は【4】と入力する。

●検索方法：「FALSE」は完全一致の値、「TRUE」は近い値も検索します。

完全一致した情報を検索することが多いと思うので基本的にはFALSEと入力してください。

他の関数と組み合わせるとさらに便利になりますが、基本の設定だけでもマスターすれば、膨大なデータの中から必要な情報を素早く見つけ出せるようになります。

この機能を活用することで、データ整理や分析の効率が大幅に向上し、仕事の生産性もぐっと高まります。

Excelの操作がスムーズになれば、作業時間の短縮やミスの削減にもつながりますので、ぜひVLOOKUPを使いこなして、Excel作業をもっと快適にしていきましょう。

「やわらか頭体操」