EINZ 代表 永長淳です。
夏本番！
今年も暑い日が続いています。
毎年のことですが年々暑くなっている気が。
そして今年も地元北海道帯広へ避暑のため帰省予定です。
とはいえ最近は北海道も暑いんですよね。
北海道といえば、
・涼しい
・梅雨がない
・台風が来ない
・雷が多い
・ゴ●ブリがいない
で売っていたはず。にもかかわらず最近では
・暑い
・長雨なうえ台風は上陸する
・小雪で雪遊びができない
唯一まだゴ●ブリだけ見ていない！
暑さと湿度が徐々に北上している中、そこだけは確保して欲しいところ。
毎年帰省する度に思うんですが、帯広って良い街なんです。
地元が故に色眼鏡で見ているとも思いますけど。
お盆期間中は花火や平原祭りで賑わっていて実に楽しい。
この夏から「藤丸パーク」が開催されます。
2年前に閉店し、2030年を目標に新設予定の地元の顔「藤丸」。
その近隣遊休地を利用した仮設商業施設です。
こうした取り組みが少しでも地域活性につながっていけばいいなと思うところです。
来月の事務所移転へ向けて、まずはしっかりリフレッシュしてきます。
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
先日不動産再生事業の一環で目黒区の収益不動産を取得しました。
とある人気私鉄駅から徒歩16分。
単身向けの駅距離は理想7分、10分が限界といわれます。
ですが、歩いて10分強のところに大学があるので稼働率は高い。
昭和62年築の鉄骨造3階建て、6室のアパート。
緑道に面する角地のため、とっても開放的です。
世の収益不動産は高騰し続けています。今は賃料収入÷売買価格で表す利回りがとっても低い。
この15-20年で利回りは半分くらいになっています。かつて利回り10％を目にしていた時代が懐かしい。
成約するであろう周辺の満室想定利回りは5.5％前後。自身が住む実需不動産と異なり、収益不動産の売却動機は「換金化」か「資産の入れ替え」が多い。
今回は1階の1室が退去するタイミングでの単純な換金化。
「築年数は間もなく40年。退去もあったし、何より今が売り時だろう」とのこと。
当社は所有するにしろ売却するにしろ建物に対する補修は惜しみません。
雨漏りや漏水、給排水管などは要チェック。
トラブルになってからでは遅いんです。
賃貸中のお部屋は中を見ることができないので退去時まで何もできず。
そこで気になるのは雨風に晒されている屋根と外壁。
3年前に屋上や廊下の防水トップコートを施していたりと、ありがたいことに定期的にメンテナンスされていました。
珍しく今回の案件は、やれることが少ない。
残るタスクとして原状回復前のまま譲り受けた空室1室。現況30㎡強の2DK。
DKはワンペアのダイニングテーブルセットを置くと身動きが取れなくなりそうです。
そこで受けた提案は2DK→1LDK。
想定月額賃料は2DK：100,000円。1LDK：120,000円。
間取り変更による賃料の差額は年間240,000円。
原状回復とは別で間取り変更に要する費用は約100万円。
100万円を賃料で回収するには約4年強かかります。
やるべきか、やらないべきか。ただし想定利回りは固く見ても6％。
家賃24万円を利回りで割り戻すと販売価格は400万円高くなる、はず。
短期で見ても長期で考えても、やるべきか。
ということで投資と見込んで間取り変更を依頼しました。
経年変化し続けていく収益不動産にどこまで費用を注ぎ込むかの判断はとっても難しい。
不動産思い出あれこれ
⑯『営業力』
基本的には皆さん、自分が主役で打ち合わせの場にいます。
共同仲介などでたまに同じ立場で参加することもあります。
人の営業を見るのって新鮮。
あ、この人こうやってまとめるんだ。
ここはそんなにしっかり言い切るんだ。とか。
そんな中、人の心にズカズカ土足で踏み込むような営業をする方がいます。
良い意味で。
自信満々な態度と、やっぱり話し上手なので場を支配します。
こういった方は総じて交渉が上手。
踏み込むのも分かってやっているんです。
同じ場にいて話しを聞くと会話が一度完全に崩壊して再集結するイメージ。
まさにガラガラポン。
帰納的ではなく演繹的。
こういう人と一緒に食事に行くと大変。
会話が弾む代わりに話題はあらゆる方向に飛びます。
楽しいけれど気を抜くと全く話が分からず、自分だけ取り残されることもままあります。
ワンポイントスキルアップ
Googleドキュメントの「音声入力」機能を使ってみよう！
パソコンで【ツール】→【音声入力】を選ぶと。マイクに向かって話すだけで自動で文字が入力されます。
議事録やアイデア出し、手が離せない時のメモにも便利！時短にもなるおすすめの機能です◎
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