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(株)EINZ 公式webサイト

あいんず通信5月号

EINZ 代表 永長淳です。

不動産市場において盆暮れゴールデンウィークは閑散期です。

年度末の3月は私生活に変化が生まれるため繁忙期、その惰性を受け4月も慌ただしく経過し、そして迎える5月。

今年は特に暦上4月27日から5月6日まで10連休。

1日休むと取り戻すのに3日かかるという、根も葉もない根性論を真に受けると、5月いっぱい不動産市場は動きを取り戻しません。

と言いつつも、やはりこの時期に不動産を買ったり売ったりする人は少なく、不動産屋さんはみんなこれまでの整理と、次へ向けての準備を進めています。

当社は困っている方々の相談に乗ることが主だった業務なので、正直繁忙期や閑散期というものがありません。

いつの時期でも悩んでいる人はいるということです。

その悩みを誰に聞けば良いか分からない人も多数います。

全員と一斉に話せないですし、まとめて手助けすることもできませんが、一人ずつ同じ方向を向いて話して行きたいです。

そして一件ずつ着実に解決に結びつけます。

ご相談や携わった案件の具体的なお話し

お問い合わせいただいたお客様より次のようなご相談を受けました。

・購入契約の場で初めて「第三者の為にする契約」であることを聞いた。
・登記名義人は個人で、売主は不動産業者。
・不動産業者と登記名義人のつながりの書類を見ていないし説明もない。
・重要事項説明書に売主の説明がない。
・売買契約書に第三者の為にする契約である旨の特約が記載されていない。

とのことです。

最近良く耳にする「サンタメ」、第三者の為にする契約です。

そもそももう中間省略登記はできません。「新」中間省略と言われているこの「第三者のためにする契約」を行うには、甲乙丙の三者間において、下記のような記載をし説明する必要があります。

甲が登記名義人の個人、乙が不動産業者、丙が最終購入者の個人、であるケースが多いです。

まず甲乙間では、

・所有権の移転先および移転時期
・所有権留保・受益の意思表示の受領委託
・買主の移転債務の履行の引受け

そして乙丙間は、

・所有権移転の時期
・第三者の弁済これらについて、もっと詳しくお聞きになりたい方は直接お問い合わせければご説明します。

本件については、不動産業者が個人より販売代理的な立場で購入しているかもしれないし、瑕疵担保責任を免責する意味合いでしてあげているのかもしれません。

しかし、売主も仲介会社も不動産会社なので、買主である個人の方が満足する説明をする義務があります。

不動産1分講座

所有権かどうか

本日は、『所有権かどうか』についてお話しします。

「土地の権利」の欄はしっかり見てますか?

その欄にはどのような表示がされていますか?

所有権ですか?

それとも借地権や底地といった所有権以外の何かですか?

私がまず見る欄の1つに、この土地権利があります。

普段関わることがなければまったく馴染みがないと思いますが、実は所有権以外の取引には非常に注意が必要です。

周囲の他のものと比較しても、明らかに利回りの良いもの、割安なものを目にします。

そこには、ただ単に安いわけはなく、何かしら理由があるんです。

当社でも除外項目として、現空、つまりは現在空いているものと、再建築不可、そして借地権を設けています。

これはなぜかというと、今後オーナーとして貸すことなる不動産の土地を第三者に借りている、つまり当事者が1つ増えることになるからです。

もちろん購入時には、新たに土地を借り始めるわけですから、手続きも1つ増えます。

手続きならまだしも、スムーズに行かなければ交渉、なんてことにもなりかねません。

個人的には、『取引において当事者は限りなく少ない方が良い』と思っていますので、万一所有権以外の場合は1度ご相談ください。

知らないと大変!身近な法律豆知識

ペットを「捨てる神あれば拾う神あり」…でも、どちらの「神」も犯罪になる可能性が!?

動物保護管理センターの男性支所長が、県警の男性職員に対し、同署に届けられた捨て猫を逃がすようそそのかしたとして、動物愛護管理法違反(遺棄)の教唆容疑で書類送検されていたことがわかりました。

猫を捨てただけなのに書類送検!?と思う人もいるかもしれませんが、じつは動物愛護に関する法律があるのです。

「動物の愛護及び管理に関する法律」 第44条
1.愛護動物をみだりに殺し、又は傷つけた者は、2年以下の懲役又は200万円以下の罰金に処する。
3.愛護動物を遺棄した者は、100万円以下の罰金に処する。

では、捨て犬や捨て猫を拾ってくるのはどうでしょうか?

じつは、ここにも犯罪となる危険性があるのです。

一体どういうことなのでしょう

詳しくはこちら(出典:マイ法務)

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