EINZ 代表 永長敦です。
先月から予告していた通り事務所を移転しました!
「道玄坂1-18-8道玄坂プラザ仁科屋ビル」から「道玄坂1-20-3 COERU SHIBUYA」まで。
歩いて1分！
2016年、知人が入居する現事務所の立地を気に入り空室を検索。
倉庫がある角部屋の801号室が募集中だったので申込！
しかし803号室の入居者が801号室に移転希望のため、
結局803号室ならいいよ、というので入居。
その後も●●１号室の魅力に取り付かれ続けていました。
2020年、知人が401号室から退去するとのことで御下がりを受けてビル内移転。
そして2025年9月1日、事業拡大のため、すぐ近所へ移転!
そう、すぐそこだから自分でできるんじゃ、と安易に考えました。
でも今回は、それぞれプロの皆様に依頼。
引っ越し、インフラ、オフィス家具、移転登記、宅建申請。
任せることでストレスはなく、完璧なものが提供される。
自分でできることは自分でやれたほうが良いけれど、任せられるところは任せるべきと実感。
立地はそれほど変化はありませんが、仕事の意欲が沸く素敵なオフィスとなりました。
渋谷にお越しの際はお気軽にお立ち寄りください。
お待ちしております!!
ご相談や携わった案件の具体的なお話し
当社は老朽化物件も立退き案件も取り扱います。
先般、中野区内の古アパートの買取相談を受け付けました。
昭和44年新築、総戸数8戸で一室賃貸中。
家賃月額30,000円は半年分をまとめて受領中。
今回の課題は以下の通り。
・都市計画道路に半分かかっていて事業決定。
・収用されると残地は流通しやすい規模よりも小さい
・賃借人とは行政が交渉中で退去に応じていない
・当初の賃貸借契約書に記載の名義人と入居者が異なり、入居者の名前は苗字以外不明
・空室7室に自分の荷物を置いて権利を主張している
・建物はパッと見で傾いているほど老朽化が進んでいる
賃借人との関わりが煩わしくなり売却を検討した様子。
当社としては一つ一つ対応すればどれも解決できるものと判断します。
提示された金額が妥当と考え、早速買い取りたい意向を伝えます。
収用される際の補償金は不動産鑑定士の評価額を参考に算出されます。
おおむね実勢価格に近いものになるとのこと。
提示価格の半分近くまで補填できる想定です。
ただし残り半分と退去や解体含む諸費用は当然持ち出しです。
そこで退去交渉についてはどうかと弁護士の先生に相談へ行きます。
＞老朽化具合から交渉の余地はありそう
＞空室に置いている荷物の撤去は問題ない
＞名義が違っても家賃を受け取っていれば契約は認められる
＞訴訟するにしても入居者が誰なのか把握する必要がある
＞結果が出るまで最低でも半年の期間を要し、訴訟費用相当額で和解できると望ましい
これらの意見から今後の流れは以下の通り。
１．当社へ所有権移転後、賃借人に貸主が変更になった旨を伝えるため訪問
２．賃借人から直接個人情報の確認をしたのち、訴訟費用相当額を限界にお引越しの交渉
３．交渉が難航したら弁護士の先生へバトンタッチ
やはり解決できなくはない!
こういった流れがあるということを皆さんも知っておいてください、
昨今は解体するのも、新築または改築するのも、費用がウンと高くなってきています。
築古の建物は活かし続けるか、建て替えるのが悩ましいです。
建て替えるには退去交渉をする必要があるので手間がかかります。
だがしかし老朽化の建物の維持管理もまた出費がかさみます。
それらのバランスを考えて今後の運用をご検討ください。
この案件については、また進捗を報告します。
不動産思い出あれこれ
⑰『陰影』
不動産売却時、所有者には実印と印鑑証明書と権利証の3点セットを用意してもらいます。
司法書士の先生は、実印と印鑑証明書を照合します。
3Dプリンターを使ったら精巧に複製されてしまうんじゃ、といつも心配になります。
実印といえば、かつて指輪にしていた方がいました。
常に指にはめているから外枠はツルッツルに丸くなっていましたね。
原型を留められないので決してお勧めしません。
実印はたいてい皆さん変えることなく同じものを使い続けます。
丈夫な素材とはいえ、長らく使うと欠けてしまうことも。
そうすると陰影照合で微妙に異なってしまいます。
とはいえ我々素人では正直その違いは分からなかったり。
司法書士の先生が時間をかけて照合している中、担当の仲介さんも照合に参加。
「うーん、確かにそうですね。顔が違う」
え？ 顔が違う？
初めて聞くワード。すぐにメモリました。
いつか自分もそんなセリフをサラリと使えるカッコいい大人になりたい。
ワンポイントスキルアップ
Canva AIで画像を自動生成してみよう！
Canvaでは、テキストから画像を自動生成できるAI機能が搭載されています。
使い方はとても簡単で、画像を一から作るのが苦手な人でも、直感的にデザインを始められます。
まず、Canvaにログインして「canva AI」を選択し、「画像を作成」をクリック、生成したい画像の説明文（プロンプト）を日本語または英語で入力。たとえば「海辺の夕日」「未来的な都市」「カフェで勉強する学生」など、簡単な指示でOKです。
あとは「画像を生成」ボタンを押すだけで、AIが数秒で複数の画像を提示してくれます。気に入ったものを選んで、すぐにデザインに反映可能。
イラスト・写真風・3D風などのスタイルも選べるので、用途に合わせたビジュアルが手に入ります。
アイデアをすぐに形にしたいとき、SNS投稿や資料作成に役立つ便利な機能です。CanvaのAIを活用すれば、もう画像探しに時間をかける必要はありません！
「やわらか頭体操」
あいんず通信 8月号